据知情人士透露,以后郑州市在城改用地政策方向上将有重大转变!!!以后城改用地前期拆迁改造,将不再由开发商参与,而由政府主导拆迁改造。也就是说,开发商底价拿地将成为历史。政府或者政府旗下的国有房地产企业主导城改用地的拆迁改造,将土地变成净地,而后走土地招拍挂出让。
回顾:波澜壮阔的城改历程
2003年9月30日,《郑州市城中村改造规定(试行)》(“32号文”)正式发布,提出“城中村改造采取市场运作方式进行,以转制后组建的股份制企业自行改造为主,也可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造。”郑州市城中村改造正式启动。
2004年,郑州市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”,在市内各区推荐的基础上,确定了17个村(组)为改造试点单位。而地处金水区庙李镇的西史赵村,则打响了郑州城中村改造的第一枪,也标志着郑州市城中村改造的破冰。
2006年3月,金水区燕庄村改造拆迁,将郑州带入大规模城中村拆迁改造阶段。为加大对城中村改造的领导与协调力度,郑州成立了“郑州市城中村改造工作领导小组”,并下设办公室,统一组织协调全市城中村改造工作。同年,共批准了30个村(组)实施改造。
2007年6月12日,酝酿已久的“103号文件”终于出炉,郑州市城中村改造的大潮在这一年正式开始蔓延、扩散。“政府让利,村民受益,企业得利”,一时间,城中村改造的“郑州模式”轰动全国。2007年9月21日,惠济区小杜庄城中村改造项目约127.9亩摘牌,被和昌地产集团旗下的徐州市怡丰贸易有限公司以3.71亿元竞得,成为郑州城中村改造“第一拍”。郑州城中村改造的效果开始凸显,无论是金水路上的曼哈顿广场、大学路上的升龙国际中心,还是陇海路上的中原新城、花园路上的郑州国贸,都有力提升了区域形象及综合竞争力。现代化社区、大型商业中心、超豪华五星级酒店等,这些优质设施有力提升了项目所属区域的形象,也为广大市民提供了居住、购物、休闲、观光的场所。
这一阶段,郑州城中村改造迎来了拐点。2009年3月,第二届“中国城中村改造高峰论坛”在郑州召开,郑州市政府向外界透露:2009年,除了一些重点项目沿线涉及的城中村外,郑州暂不批准其他城中村改造项目,先“消化”现有批准项目,推进安置房建设。
之所以对城中村改造速度“踩刹车”,业界的评论是“经验不足,控制不力。”除了考虑到开发商融资难的因素,也兼顾了其他房地产项目的平衡问题。城中村改造所需资金量巨大,受国家信贷资金政策影响,2009年也是房地产开发融资相当困难的一年,因此政府决定了停止审批,从而减少开发企业资金压力,以调动其参与今后几年城中村改造的积极性。
经过三年的调整期,2011年底,《郑州市城中村改造管理办法》出台,各区政府成立国有全资或控股公司,负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。
“由市场运作到政府主导,是城中村改造过程中质的转折。”郑州市城中村改造办公室主任那磊认为,政府主导直接操作城中村改造,并将城中村改造统一纳入到整个城市发展规划之中,打破了之前中心城区城中村改造受青睐,偏远区域改造项目无人问津的不均衡局面。
2012年初,郑州市委提出新型城镇化三年行动计划,将加快撤村并城和城中村改造步伐,力争三年内全部完成。2012年7月17日,郑州市政府同意20个城中村进行改造。这是郑州近年来单次批准城中村改造数量最多的一次,也标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。2014年12月,西韩砦村开拆,金水路至农业路、文化路至经三路的郑州中心行政区内再无城中村。
2015年底,郑州市三环内城中村已经全部拆迁完成。
2016年7月20日,郑州市召开全市新型城镇化建设暨城市工作会议,预计2020年,现有城镇棚户区、工矿棚户区、城中村和危房改造基本实现。“十三五”末,郑州再无城中村。郑州市人民政府办公厅《关于印发郑州市深入推进新型城镇化建设新三年行动计划的通知》出台,郑州各县城、组团范围内棚户区改造将有序推进。2016年底前,剩余的十几个城中村将完成全部改造,郑州市区再无城中村,实现全域城镇化。
审视:城改用地出让方式变革
城中村改造因为前期村民安置、拆迁等手续繁多、投入较大、时间漫长,很多房企避之不及,之前一直都是提前介入企业摘牌时底价成交拿地。但目前,随着房价飙升和土地日益稀缺,郑州城改用地竞争日益激烈,土地出让市场主导模式受到挑战,政府主导模式终将从“纸面”走向“实践”。
2007年9月21日,惠济区小杜庄城中村改造地块成为郑州第一个通过挂牌方式出让的城改地块。
2014年12月31日,二七区三官庙村合村并城地块成为郑州第一个通过网上挂牌出让的城改项目。
2016年6月15日,惠济区东赵城中村改造地块网上摘牌,以高出起始价2400万元成交,成为郑州第一个摘牌时出现竞争的城改项目,一直践行的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的郑州城改模式受到挑战。
2016年7月7日,高新区石佛城改地网上摘牌,两块地成交价格都创出了高新区新的区域“地王”纪录,但其中一块地竞得者K2地产旗下公司因为资料不全等问题,被郑州市国土局认定为竞得无效;2016年7月13日,管城区十里铺两宗城改地摘牌,其中一块地被K2地产旗下公司竞得,这是郑州城中村改造实施以来首次出现提前进场企业最后没能全部拿到地的情形。
思辨:政府主导城改模式的未来
近期郑州土地竞拍价格逼近一线城市地价以及土地出让模式也向南京、杭州等强省会城市模式转变的发展节奏,无不印证着郑州阔步向前发展的速度。在区位交通优势、经济发展潜力、人口集聚效应下,郑州发展的“红利”必然带动地价、房价的上涨。然而,地价、房价的无序上涨对区域稳定发展是不利的,政府的责任应该体现在维持地价、房价水平,扼制无序上涨。试想,如果郑州城改模式转向政府主导,在某种程度上将有利于规范城改项目中各方利益分配问题,村民的利益、区域基础设施配套、改造项目的建筑品质都将得到更好的保障,加速城中村改造进程,深挖老城区潜力,优化城市空间布局,有利于提升新型城镇化的质量。
但是,地价、房价的上涨也无可避免会加大房企、民众的担忧。政府先主导拆迁,再出让净地,未来拿地竞争更加透明、激烈,本土中小型开发商的生存将日益困难,居民买房的压力也恐将更大。如何规避这些风险,势必需要其他政策如加大土地供应量的配合,这也对国有企业的运营能力提出重大考验。惟愿,被誉为“更成熟”的政府主导模式能合理规避“开发商主导”模式的弊病,继续有利推动城改规范运作,助力郑州昂首迈向“国家中心城市”。