一、国内基本形势分析
（一）房地产开发投资情况
【阅读原文】2017年1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点，创下年内最低点。其中住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。
1-11月份，房地产开发企业到位资金139489亿元，同比增长7.7%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。
（二）商品房销售和待售情况
1-11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长5.4%。商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速回落0.1个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%。11月末，商品房待售面积59606万平方米，比10月末减少653万平方米，3年首次跌下6亿平米，商品房待售库存跌至2014年11月来最低值。其中，住宅待售面积减少651万平方米。
2017年以来，全国商品房销售面积和销售额增速不断收窄，中间虽偶有波动，但总体放缓的趋势并未改变。
（三）房地产开发景气指数
11月份，房地产开发景气指数为101.63，比10月份提高0.14点。
今年以来，国房景气指数持续走高，至今国房景气指数已经连续9个月稳定在101以上。
注：全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
截止到2017年11月份，在调控政策的影响下，全国房地产投资增速逐渐高位回落。从1-11月的数据看，2017年商品房销售面积和销售额增幅缩小趋势明显，但是2017年刷新2016年全年的历史纪录基本已成定局。此外，楼市去库存第一阶段基本完成，大部分城市库存已经进入良性周期。国房景气度上升趋势依然明显，表现出调控中整体向好的发展态势。整体上，从全国房地产市场趋势看，在本轮调控政策影响下，未来市场将继续下行。
二、郑州市场分析
（一）土地市场分析
1.土地供应分析
2017年11月郑州市土地市场供应25宗，供应面积共计54.77万㎡，环比10月减少了18.35%。承接10月份的供地热潮，11月份郑东新区的土地供应继续在全市发挥领头羊作用，供地类型多以城镇住宅和商服用地为主。
２．土地成交分析
11月份，郑州市土地市场成交13宗；成交面积共计32.64万㎡，环比10月下降了64.12%。继10月份土地成交的高峰后，11月份的土地成交市场火热依旧。
2017年第三季度郑州市政府“稳价放量”，土地市场投放量加大，继续大力实施棚户区改造等政策，因此，第四季度的土地成交市场持续火热状态，房企拿地热情不减。而“地王”不再，地价平稳，有利于房价稳定，楼市健康稳定发展。
目前，郑州市土地成交仍以城改为主，土地市场主要活跃在郑东新区、二七区、金水区以及经开区等地，郑东新区及经开区出让地价较高，一定程度上拉高了土地出让均价。2017年底全市或将迎来新的供求高峰，一方面政府需要土地的财政收入，另一方面，各大开发商也需要在年底囤地，以保证来年顺利销售。
（二）房地产市场分析
1.商品房市场分析
（1）供求走势分析
2017年11月，郑州市商品房供给量为241.3万㎡，环比增加5.2%；商品房销售面积234.3万㎡，环比减少12.4%。11月份，郑州全市商品房供求比为1.03。
11月郑州全市商品房供销环比变化不大，但总体供求格局发生转变，从10月份市场的供不应求转变为供过于求。
注：从2017年4月份开始，郑州市住房保障和房地产管理局发布的郑房指数将上街区、荥阳市、中牟县、新郑市、新密市、登封市等周边县市都统计在内，不再单独发布郑州市区的房屋成交数据(下同)。
（2）量价走势分析
2017年11月，郑州全市商品房销售一共22277套(间)，比10月减少了6696套(间)；销售均价8545元/㎡，环比下降0.07%。
总体来看，2017年10月份之前郑州全市商品房成交量波动性上涨态势明显，9月份商品房成交量达到高峰，10月、11月全市商品房受季节性因素影响成交量持续回落。今年4月份以来，商品房成交均价一直处于平稳小幅波动状态。
2.商品住宅市场分析
（1）供求走势分析
2017年11月，郑州市商品住宅预售面积为179.45万㎡，环比增加了6.77%；商品住宅销售面积202.96万㎡，环比减少14.67%。11月份，郑州市商品住宅供销齐跌，供求比为0.88。
如上图所示，2017年4月以来郑州市商品住宅供销表现出平稳向好的态势，9月供销两旺达到最高峰，10-11月份供销跌幅较大，但成交量仍维持在200万㎡以上。今年7月份以来郑州市商品住宅市场持续供不应求的状态，11月供求比为0.88。
（2）量价走势分析
2017年11月份商品住宅销售18709套，环比减少了5862套；销售均价7997元/㎡，环比下降2.19%。
可以看出，2017年以来，随着限购限价政策的调控，商品住宅均价在9月份达到最低(7592元/㎡)。11月份郑州市商品住宅量价环比双双回落。
3.二手房市场分析
2017年11月份，郑州全市二手房交易54.27万㎡(5543套)，均价为10440元/㎡。郑州二手房市场主要以二手住宅交易为主，11月全市二手住宅交易51.9万㎡(5389套)，较10月增加了1272套；均价为10387元/㎡，环比下降了3.1%。
由郑州市二手住宅量价走势图看，全市二手住宅价格自4月份起波动性较小，11月份郑州市二手住宅成交量环比增加而成交均价微降。
从2017年4月份起，郑州市房地产市场数据是郑州市房管局综合全市全部行政区划范围内，包括市区范围、荥阳、上街、新郑、中牟、新密等多区域在1个月内销售的所有楼房价格相加，然后除以交易总面积，得出全市的“均价”。今年4月份以来，郑州市商品房供应量和销售量均大幅度上升，9月商品房供销激增达到最高峰，进入11月份，郑州市商品房受积极性因素影响供销旺势不再持续，商品住宅量价齐跌，二手房市场降温趋势明显。
王牌观点一：调控政策影响积极，楼市继续良性运行
今年以来，中国房地产调控政策达到了前所未有的密集程度，约有110个城市部门（县级以上）发布调控政策次数多达250次以上。11月份，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，全国各大热点城市楼市进一步降温，多个城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平，但总体上表现出健康良性运行态势。
中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，也在郑州的楼市上得到了体现。继2016年实行限购政策后，今年郑州市又出台了一系列楼市调控措施。2017年以来，郑州市房地产投资增速出现放缓迹象，房价上涨过快的势头得到有效遏制，商品房供应紧张局面得到初步改善。
王牌观点二：“以房抢人”不如“环境留人”
今年以来，二线城市之间的“抢人大战”愈演愈烈，武汉、南京、西安和长沙等二线城市纷纷出台吸引人才的相关政策。为了争夺人才，郑州通过“智汇郑州·1125聚才计划”推出“购房补贴”等资金激励扶持措施，吸引高端人才入郑。
出台专项政策尽力留住在豫大学生和硕士研究生，大力引进豫籍在外地就学的大学和硕士毕业生，就郑州现有人才结构而言，不仅必要，而且非常紧迫。但是随着北上广等一线城市和郑州在内的二线城市之间的基础设施、软硬环境等差距不断缩小，真正影响大学毕业生留存的，其实更多的是就业机会，更多的要看一个城市的发展潜力，更多的要看一个城市的发展环境。与其靠出台政策来吸引大学毕业生，不如把更多的精力或者政策放在如何做好产业提质转型升级上，如何帮助培育本地企业发展上，如何改善提升城市的发展环境上，这些层面的改变，对于留住毕业生来说，效果会更好也会更持久。
王牌说城
