“旧改”时代来临，如何焕新县域？ ——国务院全面推进“旧改”代替“棚改”
时间:2020-09-02来源:王牌智库 作者:崔 雨 点击:
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近日，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。文件指出，到“十四五”期末，也就是2025年，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
“旧改”全面提速
老旧小区改造起源于2015年12月的中央城市工作会议，该会议首次提出“加快老旧小区改造”，此后“旧改”工作一直进展平稳。今年由于突如其来的疫情冲击，国内稳经济压力越发加大，在中央“房住不炒”的强力定调下，2020年上半年相关“旧改”配套政策密集出台，“旧改”进程按下快进键。在中央层面的政策顶层设计逐渐完善的过程中，地方政府也开足马力推进老旧小区改造工作。2020年，全国绝大部分省份已出台本年老旧小区改造目标。
此次“旧改”范围，指的是2000年以前的老旧小区，“旧改”是在原有的基础上进行改造，不是拆后重建，改造时间相对较快。老旧小区改造主要包括三类，一是基础类小区，对该类小区主要是改造提升市政配套基础设施以及小区建筑物外墙、楼梯等公共部位维修为主；二是完善类，主要是改造该小区的生活环境及配套设施，包括有条件的加装电梯，配建停车场等；三是提升类小区，该类小区主要以提升居民生活品质、丰富社区服务配给的需求，通过改造或建设周边生活设施，包括引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。
由此，可以看出国家大力推动“旧改”的目的在于提高居民的生活质量，消除老旧小区的危险隐患，为老城区居民创造美丽的生活环境。老旧小区承载着城市发展的足迹，是我们城市建设过程中不可或缺的部分，并受到群众的广泛关注。老旧小区改造可以补齐城市文明程度的“短板”，对于建立和谐社区和提高城市的良好形象具有重要的意义。
“棚改”收尾，“旧改”如何发力
相比“棚改”是拆除重建，“旧改”与“棚改”不同，不是大拆大建，而是在原有的基础上进行改造。《意见》指出，重点改造小区的配套基础设施，包括小区的水电线路改造以及光纤配套，有条件的加装电梯，改建停车场，加建卫生设施、教育设施为主，不会涉及规模庞大的拆迁改造及征地补偿，不是每个老旧小区都有改造的必要，这与“棚改”形成明显的差异。
“棚改”的政策短期来说是有好处的，能够拉动经济增长，但长期运行下来，对地方房地产市场的发展已带来诸多不利影响，棚改收尾已是大势所趋。当前推出“旧改”政策，无论是从城市管理与房地产市场长远发展的视角，还是从以人为本的视角看，都是值得长期探索的一种城市更新模式。
“旧改”发力，需探索多元化资金支持。“旧改”与“棚改”完全不是一个资金量级，“棚改”的资金来源于开发商、政府、银行等增量货币。“旧改”仅针对基础性、配套性、升级性三个部分进行投入，鼓励多方参与，资金来源于政府、银行等金融机构、居民、单位等，其中财政资金重点支持基础类小区，吸引社会资本改善升级性小区。同时，按照谁受益谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。那此次“旧改”参与方能够获得哪些收益呢？首先是小区居民，小区的生活环境将会得到改善，生活更加便捷，相对应的二手房价格或房子租金将会提高；其次是地方政府，通过老旧小区改造，能够改善老城区生活环境，提升城市对外形象和影响力；最后是社会资本方，《意见》提出“改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理”，这意味着小区的停车场收益、广告收益、公共区域摊位费等公共收益将由社会资本方获取。
“旧改”发力，需焕新存量土地价值。“棚改”是在盘活增加存量土地，同时也是间接增加新建设商品住宅供应及尽可能增加城市配套，尽力增加房地产开发投资；“旧改”是在压缩存量土地供应，同时也是间接增加存量商品住宅供应及继续盘活使用城市配套，逐步缩减房地产开发投资。这意味着中共中央坚持“房住不炒”的总定位不动摇，我们已经度过了靠刺激房地产拉动经济发展的年代。国家开始推进老旧小区改造，探索通过盘活存量土地，挖掘老旧小区存量资源，推动地方政府开始向“土地存量”要经济效益。
“旧改”时代，城市更新为县域发展带来新机遇
5月份，国家发展改革委下发关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知，要求各地区要瞄准市场不能有效配置资源、需要政府支持引导的公共领域，聚力推进17项建设任务，“老旧小区更新改造”即是其中之一。综合来看，"旧改"对县域的高质量发展带来诸多积极影响，成为推动城市建设与更新的重要工作抓手。
首先，“旧改”稳定县域房地产市场。“棚改”通过货币化安置，居民手中有了更多的流动资金，短期内能够刺激经济的快速发展，让更多的资金流入楼市，从而导致三四线城市房价的上涨而广受诟病；而“旧改”最直接就是改善居民住房条件，没有涉及到拆迁补偿，最直接的影响是提升二手房价值，但对房地产价格来说影响非常小。除此之外，“旧改”还能推动房屋租赁市场的发展，随着老旧小区的改造提升，小区居住品质得到改善，为房屋租赁市场和二手房市场提供大量的优质房源，促进房地产市场稳定健康可持续发展。
其次，“旧改”拉动相关行业发展，激活县域经济活力。在今年4月份召开的国务院常务会议上，国家提出今年要加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。就有专家表示，“旧改”作为现阶段兼顾“稳增长”和“惠民生”的重要手段，投资规模可观，将为相关产业带来增量业务。从改造内容上看，“旧改”主要就是对老旧小区的水电气暖等基础设施的改造提升，顺带解决停车位、无障碍设施、电梯等老大难问题。这将带动建材行业、建筑装修产业、家电行业、物业、通信等相关行业的发展，尤其对建筑装修行业来讲，将会对防水、涂料、水泥、保温等相关产品需求量增加，带来新的就业机会。旧城改造还能促进旅游产业发展。以殷都区安钢周边老旧小区改造为例，在改造老旧小区的同时，充分挖掘钢铁文化、工业文化内涵，增加文化创意元素，完善文化旅游的配套支撑，引导安阳及周边人群参观游玩，体验参与殷都区及安钢历史文化资源，串联“旧改”小区与殷都区其它文化旅游景点，打造成县域经济发展新的旅游经济增长点。
最后，“旧改”推动民生改善，提升县城品质。“旧改”的目的就是改善居民生活条件，通过完善居民周边生活配套设施和居住环境，改善居民的生活品质，提升城市形象。通过“一院一策”，敲定个性化改造方案，把老旧小区改造与保护历史文脉、民族特色、老城记忆和乡愁韵味等结合起来，让改造后的老旧小区彰显县域文化和街区特色。
总体来说，随着“旧改时代”来临，中国房地产市场的存量住房与新建住房在品质方面将会更加平衡。对于大中城市来说，老旧小区全面改造将刺激新一轮房地产市场的投资、消费和生产；对于县域来说，老旧小区改造是推动城市更新、提升城市管理水平的重要抓手。值得注意的是，全面推进城镇老旧小区改造是一项复杂而艰巨的工程，涉及老旧小区的居民、设施、产权等多种问题。面对实施过程中可能发生的各种考验，需要总结经验、专业前置，加强顶层设计和可行性研究，不断完善各种政策措施和落地举措，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。
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