随着旅游综合体的发展热潮，主题乐园成为开发商关注的商业开发“新宠”。主题乐园是一种人造旅游吸引物，按照一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，成为集聚诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游场所。
一、主题乐园的开发条件
1.资源条件
主题乐园是一种人造旅游吸引物，围绕一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，形成聚集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游场所。
创意性、具有启示意义的主题是主题乐园的灵魂，是主题乐园区别于其他商业娱乐设施的根本特征。因此，主题乐园的主题选择就是其核心的资源。成功主题乐园的运作经验表明，主题乐园的主题必须鲜明，针对特定的细分市场，满足特定客源的需求。
其次，由于主题乐园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品，从这个意义上来说：主题乐园是一种特殊的以旅游为经营形式的文化产品制造商。同时，文化的特性决定了文化产品应该具有鲜明特色，而且这种特色应该具有可以被欣赏的群众基础，就需要对基底的文化进行挖掘和适应，避免文化的滥用。
迪斯尼乐园在世界上很多国家都获得了巨大成功，可是在法国一度遭到失败，这正好印证了主题乐园是以旅游方式经营文化产业的判断。美国式的快餐文化与法兰西文明在文化价值取向上的差异导致游客对主题乐园产品的选择差异。本质上是一种文化认同风险所导致的运作失败。
2.区位条件
适宜的区位是大型主题乐园成功与否的关键因素。主题乐园区位选择包括宏观区位和微观区位两方面。
一般而言，主题乐园高投入、高消费的特点使其深受腹地社会经济的影响。因此，在主题乐园宏观区位选址时，应首先考虑经济发达、流动人口多的地区。其次要综合衡量当地的经济发展水平、收入及消费能力、气候条件等因素。
微观区位指城市内部位置，主题乐园一般选址在大城市边缘。因为主题乐园一般占地面积大，而城市边缘用地限制小，地价相对便宜。其次，还需充分考虑园址所在地区的交通条件，以方便客流自由出入。主题乐园所在地区要求有比较健全的立体交通系统，特别是在主题乐园附近至少要有一条能容纳大交通量、并有良好交汇地点的主要道路，以及一条辅助性可作为紧急出入口的次要道路。再次，同一区域内相同主题的主题乐园呈密集性分布，势必会引起客源不足导致企业恶性竞争。
3.市场条件
主题乐园客源市场与周边地区常住人口和流动人口数量紧密相关。据美国华盛顿的城市土地研究所研究，主题乐园周围1小时车程内的地区是一级客源市场，这些地区人口数至少要达到200万人；2至3小时车程内的地区为二级客源市场，人口也要超过200万人；这些有效客源半径内的潜在消费者是最有条件和最有可能进行再次游览消费的群体。有效客源市场半径一般指在主题乐园周边200—300公里的范围内，之外的三级客源虽也有帮助，但不能过分依赖。
4.规模条件
主题乐园用地面积一般宜在500亩以上，即33公顷。面积太小无法包容一个或多个主题。例如苏州乐园是54公顷、北京世界公园64公顷、深圳世界之窗48公顷、天津乐园55公顷、北京游乐园40公顷、乌鲁木齐水上乐园98公顷、深圳锦绣中华37公顷、大连虎滩乐园118公顷、香河天下第一城130公顷。
二、主题乐园的产业体系
主题乐园产业链，把主题旅游与主题房地产结合起来，再加上主题商业，突破了单一的旅游或房地产的概念，将关联产业相联合，互为依托，相互促进。地产、商业和公园的景观可以互为借用，三者的规划互为呼应，成为一个融居住、娱乐、商业等要素于一体的比较完善的人居系统。此外，还推动了度假设施及旅行社、旅游演艺、策划设计、动画、网游、主题消费品等与主题乐园相关联的其他产业的综合发展，以发挥整体效益。
三、主题乐园的开发模式
从旅游业角度，主题乐园是提供旅游体验的旅游产品。在商业上，主题乐园则是投资大、风险高的新型旅游专案。故此，成功的主题乐园是需要商业和旅游业共同开发，互惠互利。
1.区域综合开发模式
依托自然景观和文化资源，先营造具有影响力、冲击力的主题乐园，创造出区域性旅游资源，再依托这一区域性旅游资源的关联带动作用引来人流物流，趁势进行商业配套、康体娱乐、休闲度假和房地产项目开发的“1+N”体系构建，成为多产业融合的城市功能区。深圳华侨城早期的主题乐园都采用这一模式，现已建成四大以主题乐园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体的大型旅游度假区，并开创了成熟的“旅游+地产”经营模式。
随着主题乐园国家和地域特征不断提高，新建公园的主题与国家或地域的联系越来越紧密，政府也希望塑造自己当地的旅游和文化地标，使之逐步成为一种代表当地荣誉、文化、科技成就的象征物。
对主题乐园的所在国家或城市来说，世界级的主题乐园更是推广城市的旅游业发展的重要因素之一，同时为所在城市提供大量的就业机会。
2.品牌连锁扩张模式
品牌作为联系企业的纽带，对于扩大企业规模、提升服务质量、整合市场资源、强化市场营销具有极为重要的作用。共享同一品牌的企业不仅可以互通人才、信息，而且可以共享市场。同时，品牌所有者还可以通过品牌经营实现高额回报。
从国外主题乐园的发展来看，其快速发展大多采取连锁经营的发展模式，即通过一定品牌的连锁经营来逐步扩大市场份额，其中最为典型的就是迪斯尼乐园，它通过在全球各地建立各种不同主题的乐园来实现快速扩张。之前提到的华侨城已实现跨越式发展，完成“欢乐谷”品牌的“1+3”战略版图布局，目前已建成深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都欢乐谷、上海欢乐谷和武汉欢乐谷。
四、主题乐园的开发策略
1.市场导向策略
在体验经济的时代，以人为本，以满足游客的心理需求为终极目标，是主题乐园开发的市场基础。我国主题乐园客源市场定位一般比较广泛，随着市场竞争的加剧，需要不断研究市场变化，创新游乐项目，以满足市场的需求。一些开发商开始面对特定市场量身设计制作主题乐园，在主题选择、项目设计上也有意识地加强了客源市场针对性。同时，景区建设之初同步进行市场开发和建设，做好宣传促销工作，才能顺利进入市场，吸引足够多的游客。如西安大唐芙蓉园，在园中设置了多处自动装置，定时向空气中喷发芳香气体，使游客时时处处都沉浸在幽香之中，为游客提供了独特的感官体验和心理感受，成为国内第一个“能嗅到、有香味”的主题乐园，通过有效的市场开发，树立了区别于竞争对手的独特的市场形象。
2.文化主导策略
主题乐园具有四大功能：教育传播功能、娱乐功能、审美或情绪满足功能、文化活动展示功能。所以，主题乐园是一种特殊的以旅游为经营形式的文化产品制造商，文化影响力(文化品牌)决定了旅游产品的衍生力和消费人群的规模与忠诚度。没有文化或通过文化来设计、提供游客愿意购买的旅游产品从而实现盈利的方式和手段不足正是我国主题乐园的致命缺陷。通过导入成熟的体育文化、教育文化、影视文化、动漫文化、演艺文化是主题乐园保持长久生命力的必要策略。
3.本土特色策略
主题乐园依托于人文资源，普遍具有强烈的地域色彩和个性化特征，对主题的简单嫁接和复制会遭遇不同程度的水土不服，因此，只有具有本土文化个性，才能拥有广泛的本土群众基础，完成民族品牌在主题乐园领域的突破。中国古典园林的长盛不衰和大量现代主题乐园的转瞬兴败，提醒主题乐园设计者除了要具有时代感，更需深入研究具有恒久生命力的本土特色和民族文化。
本土特色包括：第一，本土历史文化特色，可以借鉴好莱坞动画《花木兰》、《功夫熊猫》，以及国产的《阿凡提》、《齐天大圣》等有维系海内外炎黄子孙情感的传统文化故事，进行主题开发和产品衍生；第二，本土民族特色，可以将卓越的民族智慧、人性光辉和琴棋书画具象为视觉化、可体验的民族、民俗文化村；第三，地域性自然生态，如野生动植物园、海洋公园等。
4.系统经济策略
主题乐园按产品开发深度分为四种盈利方式：旅游门票、游憩产品服务、旅游综合服务、公园商业。因此，从投资回报的角度，一方面，投入相关经济要素时采用适时适度推进原则，控制各个开发周期的适度规模；另一方面，抓大放小，把力量集中在有望成为当地名牌旅游产品、能带来巨大社会经济效益的核心项目上，改善区域基础设施条件和环境质量，优化投资结构，确保整体利益最大化。
5.资源整合策略
主题乐园产业链，强调主题旅游、休闲娱乐、文化会展、住宅、商业、酒店、办公等诸多产业的良性互动。同时，需整合旅行社、歌舞演艺、策划设计、动画、网游、主题消费品等与主题乐园相关联的其他产业。我国经营主题乐园的企业大多停留在生产管理阶段，内部资源和组织管理跟不上政策、经济气候、顾客、竞争等外部环境的变化，更不具备各产业全面开花的能力，只有各产业优势互补、相互促进，理顺各个版块之间的利益关系，才能综合发展
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