今年的“一号”文件，最大特点就是对十九大“乡村振兴”这个全新提法，做出了系统性发展指导意见：什么叫“乡村振兴”？怎么干？要达到何种目标？什么样的标准才称得上“乡村振兴”？实践“乡村振兴”最不能做什么？是新时代三农问题的纲领性文件。

聚焦便于资本介入的田园综合体项目打造，为您解析一号文件有关“乡村振兴”的严禁项，为广大项目方规避政策雷区，务实推动项目落地提供科学、专业的操盘指导。

禁项一：”除党中央、国务院统一部署外，各部门一律不准再组织其他检查考评”

→ 旗鉴解读：扶贫脱贫不是做样子，坚决避免形式主义，制造“文件垃圾”“数据垃圾”，检察权考核权上收，代表着中央要的是实干，实效，不要“资料政绩”。

禁项二：“因地制宜、循序渐进....不搞层层加码，不搞一刀切，不搞形式主义”

→ 旗鉴解读：根据一号文件提出的乡村振兴阶段性任务是：“2020年,制度框架和政策体系基本形成。到2035年,农业农村现代化基本实现。到2050年乡村全面振兴”。从中，可以看出，乡村振兴要的是一个可以良性运行、系统化运作的发展路子，而不是盲目大跃进。站在国家宏观发展视角来看中国有4万多个镇和60多万个行政村，样板先行的思路是针对有发展实力地区的，更多的村镇一方面可以参考样板地区的实践经验，另一方面更应关注本地实际特点，量力而行。

禁项三：“不得借乡村振兴之名违法违规变相举债”

→ 旗鉴解读：地方政府在资金层面推动乡村振兴的正确思路应当是聚焦公共财政机制和高效利用财政金两大手段，而不是变相举债，一方面，发挥财政资金“四两拨千斤”作用，用政策引导和用财政金吸引、撬动更多金融资金和社会资本流向乡村。举债融资行为是方法之一，但必须要规范地方政府举债融资行为，不得借乡村振兴之名违规违法变相举债。

禁项四：“严禁工业和城镇污染向农业农村转移”

→ 旗鉴解读：严禁“工业”病，严禁“城市病”，乡村振兴能引进不环保的重工业，不能忽视乡村特色盲目追寻城镇化。一方面因为乡村是生态净土、农业更是解决全国人的口粮问题必须保护，另一方面，我国60万个建制村，绝大多数缺乏环保设施“垃圾只能靠风刮,污水只能等蒸发”，可以说我们的乡村有的是大片净土，但绝没有工业污染的“承载力”。

禁项五：“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”

→ 旗鉴解读：严禁“变相掠夺”农民根本权益：引资可以，但严禁富人资本侵害农民的宅基地的使用权。土地流转，宅基地三权分置的制度都在日趋完善，例如，1月中旬国土部出台，首批13个试点城市后，宅基地可以“三权分置”，所有权归村集体，资格权归农户，使用权则放活；但同时，宅基地要经过确权。这些政策，一方面都为资本进入乡村提供了更明晰的可能性和管控大标准，另一方面，更要注意的是大原则是不变的——要解决的是农民脱贫的问题，不是“富人致富”的问题。

禁项六：“不得违规违法买卖宅基地”

→ 旗鉴解读：农村集体经营性建设用地（包括宅基地）可以入市，修建租赁住房，但是农村集体建设用地的入市必须要在“权属不变”的前提下进行，买卖需要一定的前提和程序。

禁项七：“防止内部少数人控制和外部资本侵占集体资产”

→ 旗鉴解读：近年来，探索引资下乡的过程中，尽管有的地方取得了良好成效，仍然存在不少下乡资本乱象：土地流转出现纠纷，流转土地出现“非粮化”“非农化”现象等。引资下乡不能变成“资本的圈地运动”，集体资产不能被少数人或者村集体之外的资本变相侵吞，下乡资本必须真正服务农村。

禁项八：“防止脱实向虚倾向，严格管控风险，提高金融服务乡村振兴能力和水平”

→ 旗鉴解读：资本进入乡村除了土地流转问题外，也有涉农项目烂尾，投资方“跑路”的现象存在，在乡村振兴中，要引入社会资本，更要严控金融风险，把乡村金融用在刀刃上，要定规矩、明底线，更要在源头把控好项目出品，关注如何打造好项目的问题。

了解宏观政策的最基本导向后，可以看出对于乡村振兴，不论是从行政引导把控层面、土地层面还是金融层面哪一个层面考量，出发点都是保护和振兴乡村，解决”三农问题“。而围观操作层面，打造田园综合体项目，是资本进入乡村，帮助乡村的振兴操作路径，因而旗鉴旅游将从田园综合体专业操盘咨询公司角度，结合以上严禁项，解读如何做规避伪田园综合体，做真“乡村振兴”项目。

目前，我国的田园综合体发展仅仅处于初级阶段，除少数地区、项目探索出了一些成功的发展经验外，绝大部分田园综合体项目处于”做做样子“阶段，产业链延伸的空间十分有限，基本上围绕着主要农产品的观赏、品尝、休闲、购买等，仍须充分挖掘各种农业、农村资源，包括历史、文化、风俗习惯等，实践一村一品，实现三产融合、三生一体。

旗鉴旅业三大观点：

伪田园综合体：农业＋旅游＋地产＋生态“三菜一汤”；

真田园综合体：有文化标识性特色，有产业深度联动融合；

田园综合体开发不是农业旅游空间规划，而是生产生活娱乐“人本“空间构建；

田园综合体建设不是普通“农＋游”业态打造，而是一二三产产业链创新整合；

田园综合体利益不是资方一家独大，而是“民、政、企”多方利益分摊。

1.田园产业功能复合性

伪田园综合体：种植＋加工＋销售＋采摘

真田园综合体：农、工、商、游一二三产业联动

产业经济结构多元化，由单一产业向一二三产业联动发展，从单一产品到综合休闲度假产品开发升级，从传统住宅到田园体验度假、养老养生等为一体的休闲综合地产的土地开发模式升级。在一定的地域空间内，将现代农业生产空间、居民生活空间、游客游憩空间、生态涵养发展空间等功能版块进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的田园综合体。而现代农业无疑是田园综合体可持续发展的核心驱动。

2.开发运营空间园区化

伪田园综合体：耕地区＋采摘区＋农家乐

真田园综合体：农业核心区＋支持配套＋衍生产业区

田园综合体作为原住民、新移民、游客的共同活动空间，在充分考虑原住民的收入持续增收的同时，还要保证外来客群源源不断的输入，既要有相对完善的内外部交通条件，又要有充裕的开发空间和有吸引力的田园景观和文化等。田园综合体做成的方式、选址方式、产业之间关联度、项目内容如何共存、要有并行；运营模式、物质循环、产品关联度、品牌形象都需要考虑。

3.参与核心主体多元化

伪田园综合体：单一变相搞地产/单调自主农家乐

真田园综合体：村集体＋开发商＋政府＋游客

田园综合体的出发点是主张以一种可以让企业参与、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，促进产业加速变革、农民收入稳步增长和新农村建设稳步推进，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。一方面强调跟原住民的合作，坚持农民合作社的主体地位，农民合作社利用其与农民天然的利益联结机制，使农民不仅参与田园综合体的建设过程，还能享受现代农业产业效益、资产收益的增长等。另一方面强调城乡互动，秉持开放、共建思维，着力解决“村民”、“游客”、“政府”、“投资者”“开发者”、“运营者”及其他利益相关者等几类人群的需求。

田园综合体开发不是普通农业旅游空间规划，而是生产生活娱乐“人本“空间构建。

1.设计过程中注意4大转型思路

• 功能转型，从简单的农作物生产功能到集生产、加工、销售、展示为一体的复合功能。

• 模式转型，从农业模式转成农业+的模式。

• 产业转型，从农业产业链转变为综合的产业链，产业链从生产端向体验端转移。

• 价值转型，从早期的田园产出不高到拓展新的价值空间，实现经济价值、生态价值和生活价值。

   

2.在规划层面保障6大设计要点

• 生态的保护、修复与重塑

• 对农田、水域、山林、村庄、道路、景点等进行系统梳理，保护自然、山、水、田园的基本格架及乡土风貌，保护和修复生态系统，重塑田园生态景观。

• 创造具有地域特色的景观

• 对地域的文脉、地脉进行深入挖掘，创造具有地域特色的自然和文化景观，特别是水景观、植被景观、建筑风貌景观和风景道、绿道、创造意境、美化环境。形成地域鲜明的旅游景观形象。

• “和谐”型自然田园社区

• 科学地布局建筑道路和城镇设施，将田园与建筑、城镇设施融合，建筑与山石、水体、植被、田园共同构筑自然美，环境美，建设人与自然、人与田园十分和谐的田园社区。实现田园即社区，社区即田园。

• 农业及自然景观专业设计

• 景观节点，景观轴、景观区域的专业设计。

• “人本”型田园活动空间

• 提供人们自然的、舒适的生产、生活、游憩的室外空间，激发人的朝气和探索精神。

• 乡土文化时空双维度衍生

• 将乡土文化，区域文化、历史文化、游憩文化等融入其中。

田园综合体开发不是普通农＋游业态打造，而是产业链创新整合！

1.四大产业体系：

核心产业：以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动；

支撑产业：直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业；

配套产业：为创意农业提供良好的环境和氛围的产业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训、田园地产等；

衍生产业：以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他产业群。

2.产业延伸与互动模式设计

将各产业进行融合、渗透，拓展田园综合体的产业链，形成以市场为导向，以农村的生产、生活、生态为资源，将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合，以提升现代农业的价值与产值，创造出优质农产品，拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是现代农业发展的重点，是现代农业发展演变的新趋势。

通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链。

在休闲农业产业体系中，一二三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，文化与科技紧密融合，传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥着引领新型消费潮流的多种功能，开辟了新市场，拓展了新的价值空间，产业价值的乘数效应十分显著。

1.农业生产区——大田园农业生产空间

定位：生产性主要功能部分,为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域。

功能：农业生产区主要从事种植养殖的生产活动，具有调节田园综合体微型气候、增加休闲空间的作用。

选址：通常选在田间水利设施完善，田地平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通的区域。

规划：结合我国特色农产品区域布局规划，遴选合适的种养品种，形成自己的特色农业生产内容。农业生产片区的规划要有规模效应，能最大化的尊重场地肌理，满足农作物四季种植的要求；尽量满足机械化种植的需求；同时考虑机耕道的要求与四季产业的耕作规划。让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣。还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范、市民/团体认种田等项目。

2.农业景观区——吸引人气、提升财气的核心田园空间

定位：吸引人流、提升土地价值的关键,以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题观光区域

功能：农业景观区是以农村田园景观、农业生产活动和特色农产品为休闲吸引物，开发不同特色的主题观光活动的区域。

要素：利用当地资源环境开发特色园圃等农事景观，让游客观看绿色景观，亲近自然。此外现代农业设施、农业生产过程、农产品展示等也是构成农业特色景观要素。

规划：核心景观片区的规划布局要突出的景观主题，规划主体性景观及特殊的游览方式（线路、节点），依托观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，山水风光区等自然景观区，使游人身临其境的感受田园风光和体会田园乡村休闲农业的魅力。

3.现代农业产业园区——农业产业链现代化延伸

定位：以农业产业园区的方式发展现代化农业，实现农业现代化和规模化经营。

功能：农业产业园主要从事种养殖生产，及农产品加工、推介、销售，农产品研发等，形成完整的产业链，一般面积较大。农业产业园是田园综合体形成的基础。

规划：现代农业产业园区应发展循环农业、设施农业、特色农业、无土农业、外向型农业、休闲农业、创意农业等新型农业，发展生物工程技术。现代农业产业园区可包括现代农业产业园、现代农业科技园、现代农业创业园等。现代农业产业园以生产为主，也可包含部分农业科普教育及现代农业观光的内容。

4.生活居住区——城镇化得以实现的核心承载片区

定位：城镇化主要功能部分,农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域。

功能：生活居住区是田园综合体迈向新型城镇化结构的重要支撑。农民在田园综合体平台上参与农业生产劳动、休闲项目经营，承担相应的分工，又生活于其中，不搬迁异地居住。

规划：重点考量由于田园综合体各要素的延伸，带动休闲产业发展，形成以农业为基础，休闲为支撑的综合产业平台，通过产业融合与产业聚集，引导人员聚集，形成当地农民社区化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来休闲旅游居住生活等3类人口相对集中的居住生活区域，从而形成了依托田园综合体的新人口聚集区，构建了乡村的人口基础。

5.农业科普教育及农事体验区——承载农业文化内涵与教育功能重要区域

规划：可划出专门的区域，设置现代农业博物馆、现代农业示范区、传统农业体验区、动植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区等。上述园区均与休闲游憩体验相结合。其中传统农业体验区有乡野田园风光、传统农业生产活动、手工作坊、农家生活和习俗等，可利用保留的古村落。

6.乡镇休闲及乡村度假区——满足游客农业创意活动的休闲空间

定位：创意农业休闲片区是游人能够深入体验农业创意的特色生活空间。

功能：满足客源各种需,使城乡居民能够更深入的体验乡村风情活动，享受休闲创意农业带来的生活乐趣。

规划：主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等，开展各种各样的户外活动及娱乐活动，如登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动。可设立专门的乡村自然游憩公园及户外运动公园。有条件的地区可建乡村度假村，包括乡村文化民宿、乡村酒店、小木屋、别墅、农业庄园等。农业庄园应体现“崇尚自然、高端文化、优雅生活、独立空间”的特点。乡村度假村应满足人们回归自然，归隐田园的需求。

7.产城一体服务配套区——提供服务、保障的核心区域

功能：产城一体服务配套区是田园综合体必须具备的配套支撑功能区，为综合体各项功能和组织运行提供服务和保障的功能区域。

创新规划理念：

8.衍生产业区——田园综合体高级发展模式试点区

创新规划理念：田园综合体同样可以在关注农业基础、关注农民利益的基础上，发展衍生特色产业，延伸产业链，打造多元产业融合。可发展的产业要具有农业及区域文化相关性，如旅游产业、文化创意产业、养生养老产业、农业相关文化地产业等，并可发展一些新兴产业，如互联网农业、体育产业、影视产业、科教产业等。