园区开发不能凭空进行，必须占据一定的地理空间。土地开发是园区开发最基础层次的要求，它是指对土地进行整理投资的开发过程，具体来说就是按照园区规划要求，开发主体对园区建设用地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的基础配套设施建设，从而将“生地”做成“熟地”的全过程。

由此可见，土地开发是土地出让或项目开发的前期行为，以拆迁安置、土地平整和基础配套设施建设为重点，并以土地“由生变熟”为开发结果。我国产业园区“熟地”程度经历了从“三通一平”到“十三通一平”的渐进改变，如山东日照高新技术产业开发区即实现了土地一级开发的“十三通一平”。根据“熟地”程度不同，土地一级开发的内容不断丰富，开发成本也不断增加。

除了基础设施建设内容的不同，基础设施建设的技术手段也在升级。传统上，各种城市管线均采用直埋或架空的方式进行铺设，随着科技的发展以及城市化水平的提高，传统的管线铺设方式越来越不适应城市可持续发展的要求，采用共同沟的模式进行管线的铺设成为园区开发建设的趋势与潮流，我国继1994年底在上海浦东建立国内第一条规模较大、距离较长的共同沟后，北京、济南、杭州等地也相继开展了这一工程。

功能载体建设是建立在土地一级开发的基础上对土地的深度开发，是完善园区服务配套，增强园区专业服务能力，提高园区土地集约利用能力，提升园区项目吸引力和整体竞争力的重要手段。随着园区经济的不断发展，简单的土地招商模式已不能适应时代的潮流，推动相关功能载体建设已是大势所趋。根据载体功能不同，功能载体大致可分为配套服务类、产业运营类、产业服务类三种类型，具体内容如下表所示：

整体环境营造是指营造出一种既有利于提升企业和园区生产、生活质量，又有利于集聚优质的产业资源和一流的人才资源的氛围。整体环境营造是对园区更深层次的开发，已成为众多相对成熟型园区的发展方向，如上海金山建设的生态型工业园区，花园式办公的上海浦东金桥、美国硅谷建设的花园式园区，苏州工业园区建设的智慧型园区等。如表3所示，园区整体环境营造主要体现在绿化景观、生态载体、人文设施、社区建设四个方面。