政策新风口的背后是大中城市面临的迫切更新需求。随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，城市更新的需求也在不断强化。目前中国城镇化率已经超过60%，北上广深等一线城市的城镇化率均超过85%，未来城市建设不再盲目追求规模扩张，中国城镇化将从外延扩张向内涵发展转变，城市更新需求巨大。

深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈。实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。

各地基于前期实践，因地制宜构建城市更新政策体系，2019年以来，在中央的带动下，多地加大对老旧小区改造的推动，政策密集发布。北京、上海二手房市场占较高份额，房地产市场增量空间不断压缩，存量房成为主力，老旧小区规模较大，为了保障老旧小区改造进程顺利，分别发布《北京市老旧小区综合整治工作手册》、《上海市旧住房综合改造管理办法》，提出在改造过程中要遵循业主自愿的原则，进一步规范在改造老旧小区过程中的相关操作。

杭州先后发布多项新政，从改造内容、改造规模、改造成果等方面，加强对老旧小区改造进程的监管，确保项目的顺利开展，并提出至2022年底，全市计划改造老旧小区约950个、1.2万幢、43万套、3300万平方米。此外，河南、海南、银川、台州等地均接连发布推动老旧小区改造的政策，积极制定改造规划，确定改造规模，在推进的过程中不断发现问题解决问题。

老旧小区改造成为我国城市更新进程的下一阶段，改造规模不可小觑。根据住建部摸排结果，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平，由此可见未来更新改造空间之大。

随着城市更新的不断发展，越来越多的管理办法、实施细则等规范性文件发布。除了早期深圳、广州出台《城市更新办法》外，上海也在2015年发布了《上海城市更新实施办法》，《更新办法》共二十条，对城市更新的目标、定义、适用对象、工作原则、工作要求、管理职责、管理制度、规划土地政策引导等方面做出规定，进一步加强对上海市城市更新进程的监管。2019年12月，中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念。随后，南京、武汉、西安、重庆等城市积极响应中央，接连发布城市更新管理办法。随着政策的不断完善，城市更新在我国将迎来更加系统化的发展。

广东城市更新水平较高，深圳广州政策完善度突出。广东省作为我国最早开展城市更新的省份，其经过十余年的发展，在城市更新方面积累了丰富的实践经验。为支持城市更新，广东省以及各市出台了数百条城市更新相关政策。深圳、广州出台的城市更新政策数量多、覆盖全，将作为典型城市分析。

深圳2004年发布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，对城中村改造的相关规定提出要求。2009年在全国率先提出“城市更新”概念，并出台了《深圳市城市更新办法》为其纲领性文件，在此基础上制定了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见》等多项配套政策、专项规定及指导意见等，覆盖了计划、规划、实施主体确认、用地审批等全流程管理规范，并常态化的针对出现的问题出台“打补丁”政策，形成完善的制度保障。2020年7月出台的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》进一步巩固了深圳城市更新市场预期，2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》通过人大表决，2021年3月正式实施，对城市更新行业发展具有里程碑式意义。

2020年12月11日，《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》经十三届广东省人民政府第123次常务会议通过，自2021年3月1日起施行。

政策围绕明确“三旧”改造类型为全面改造、微改造以及混合改造；建立“三旧”改造规划管理制度；规范“三旧”改造用地规范；建立收益分配机制；加强项目实施监管四个维度，确立了“三旧”改造规划管理、用地审批、收益分配、项目监管等制度，为广东深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑。

政府是城市更新的顶层设计者，通过制定城市更新政策，进一步明确城市土地如何使用、未来空间如何发展、市场积极性如何调动等的问题。同时，相关企业在政府政策的指引下，不断探索城市更新发展，助于加速推动我国城市更新的发展进程。

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