国内基本形势分析
（一）房地产开发投资情况
2017年1-9月份，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。
受调控政策影响，今年第二季度全国房地产开发投资额增速持续收窄，第三季度逐渐有回升趋势。
1-9月份，房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%，增速比1-8月份回落1个百分点。
今年第一、二季度，全国房地产开发企业到位资金整体上处于波动性上升趋势，第三季度增速明显开始回落。
（二）商品房销售和待售情况
1-9月份，商品房销售面积116006万㎡，同比增长10.3%，增速环比下降了2.4个百分点；商品房销售额91904亿元，增长14.6%。增速回落2.6个百分点。9月末，商品房待售面积61140万㎡，比8月末减少1212万㎡。其中，住宅待售面积减少938万㎡。
2017年以来，全国商品房销售面积和销售额增速不断收窄，中间虽偶有波动，但总体放缓的趋势并未改变。
（三）房地产开发景气指数
9月份，房地产开发景气指数为101.44，比8月份提高0.02点。
虽然调控持续收紧，但整个房产市场并没有想象中的衰退，今年以来，国房景气指数持续走高，至今国房景气指数已经连续7个月稳定在101以上。
注：全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
目前，房地产投资增速逐渐显现出回升势头，虽然市场成交依然受第二季度房地产调控的持续影响，但国房景气度上升趋势明显，说明之前密集的调控并没有影响市场信心，当前楼市表现出调控中整体向好的发展态势。因此，未来全国房地产市场有望保持平稳健康发展态势。
郑州市场分析
（一）土地市场分析
1.土地供应分析
2017年9月郑州市土地市场供应30宗，供应面积共计120.27万㎡，是8月的5.2倍。9月郑州市土地供应激增，迎来今年以来的供地高潮，供地类型以仓储用地、城镇住宅为主。
２．土地成交分析
9月份，郑州市土地市场成交6宗；成交面积共计21.66万㎡，环比下降了71.5%。土地交易市场在经历了土拍新规的调控之后，地价渐趋理性。
2017年第一、二季度，郑州市土地供应市场受调控收紧，供不应求格局持续。相对于去年火爆的土地市场，今年上半年尤其是二季度郑州市土地市场整体比较平静。9月份，郑州市政府“稳价放量”、加大土地供应、继续大力实施棚户区改造等政策的指导下，预计第四季度的郑州土地市场将迎来一波成交高潮。
（二）房地产市场分析
1.商品房市场分析
（1）供求走势分析
2017年9月，郑州市商品房供给量为441.22万㎡，环比增加53.7%；商品房销售面积492.97万㎡，环比增长73.3%。9月份，郑州全市商品房供销两旺，供求比为0.9。
注：从2017年4月份开始，郑州市住房保障和房地产管理局发布的郑房指数将上街区、荥阳市、中牟县、新郑市、新密市、登封市等周边县市都统计在内，不再单独发布郑州市区的房屋成交数据(下同)。
（2）量价走势分析
2017年9月，郑州全市商品房销售一共490634套(间)，是8月成交数量的1.75倍；销售均价8003元/㎡，环比下跌0.6%。
2.商品住宅市场分析
（1）供求走势分析
2017年9月，郑州市商品住宅预售面积为337.2万㎡，环比增加了35.8%；商品住宅销售面积440.8万㎡，环比增加72.6%。9月份，郑州市商品住宅供销势头旺盛，供求比为0.76。
（2）量价走势分析
2017年9月份商品住宅销售41712套，销售均价7592元/㎡，环比下降1.8%，创今年4月份以来新低。
3.二手房市场分析
2017年9月份，郑州全市二手房交易63.15万㎡(6561套)，均价为10818元/㎡。郑州二手房市场主要以二手住宅交易为主，9月全市二手住宅交易61.95万㎡(6419套)，较8月增加了426套；均价为10803元/㎡，环比下降了0.25%。
从2017年4月份开始，郑州市住房保障和房地产管理局发布的房地产市场数据将周边区域都统计在内，导致二季度商品房供应量和销售量相比一季度均大幅度上升；9月郑州商品房供销均增，供大于求，市场表现稳定，商品住宅库存略降，去化良好。随着“金九银十”的到来，大量待上市房源将充分释放，推高市场商品住宅供应总量，预计第四季度郑州全市商品住宅备案成交将继续保持高位。
王牌观点
王牌观点一：全国一片风声鹤唳，郑州却鹤立鸡群
步入9月，楼市迎来传统旺季，“金九银十”向来是楼市销售的重要节点。但从全国层面看，在因城施策、因地制宜的楼市调控大背景下，前三季度全国商品房销售增速继续回落。反观郑州楼市，则是表现出房价疲软但供需两旺的新气象，楼市气氛火热。
从郑州市房地产市场来看，9月郑州市的房地产市场供销激增，说明了郑州作为国家中心城市的战略定位决定了不管是从刚需，还是从改善型需求来看，郑州的房地产市场需求都比较旺盛；另一方面，多个国家政策红利叠加也是促进郑州房地产供求两旺的重要动因。2017年三季度郑州市房地产销售价格稳定，没有出现观望和房闹现象，说明今年以来调控政策效果明显，市场相对健康稳定。
王牌观点二：十九大中央定调将为郑州楼市更加健康稳定可持续发展保驾护航
2017年10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会在人民大会堂开幕。习近平总书记在报告中提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”短短的一句话，对房地产市场的影响意义十分深远。
第一、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次在十九大报告中提出，更加证明了中央房改的决心。
第二、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，将住房改革等系列工作视作了未来改革的重点任务。其中，“租”将成为接下来5年房改任务的重点；“多渠道供给”意味着商品房、政策性住房和集体土地入市将多路并进，不会偏废。“保障”二字意味着未来的责任重在保障，说明了住宅不是商品属性，从而平衡社会各界供需。
第三、“让全体人民住有所居”，说明了住宅这个生活必需品是每个人所必需的；而“住有所居”说明了重点在于“居”，这再一次强调了居住的重要性和改革的坚决。
从党的十九大报告的相关内容来看，党和政府越来重视住房问题，把住房的性质很大程度上定位为“生活必需品”，视为保障人民“生存权”的重要内容。此外，租赁市场被放在了更加重要的位置。这将对郑州的楼市发展产生重大的影响，并再一次证明未来楼市稳步发展的态势。
王牌智库董事长上官同君：河南省及郑州已经并正在响应中央的这一号召，去年9月至今，面对楼市价格的非理性飙涨，以及由此引发的刚需购房者恐慌性购房，尤其是炒房投机者的哄抬房价和“搅局”，郑州市果断出手调控，举措接二连三。如今供销两旺、房价稳定、没有观望、没有房闹的“郑州现象”说明郑州市在“房子是用来住的，不是用来炒的”总定位总基调下，社会各方已经都变得更加理性、踏实，这将更加有利于郑州房地产市场的健康稳定可持续发展。
王牌说城
