一、国内基本形势分析
（一）房地产开发投资情况
【阅读原文】2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。
1-10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。
（二）商品房销售和待售情况
1-10月份，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长5.6%。商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长9.6%。10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。其中，住宅待售面积减少772万平方米。
2017年以来，全国商品房销售面积和销售额增速不断收窄，中间虽偶有波动，但总体放缓的趋势并未改变。
（三）房地产开发景气指数
10月份，房地产开发景气指数为101.49，比9月份提高0.05点。
虽然调控持续收紧，但整个房产市场并没有想象中的衰退，今年以来，国房景气指数持续走高，至今国房景气指数已经连续8个月稳定在101以上。
注：全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
总结：本月，房地产投资增速回落趋势明显，商品房销售市场依然受上半年房地产调控政策的持续影响，增速持续收窄。但国房景气度上升趋势依然明显，说明之前密集的调控政策并没有影响市场信心，当前楼市表现出调控中整体向好的发展态势。因此，未来全国房地产市场有望保持平稳健康发展态势。
二、郑州市场分析
（一）土地市场分析
1.土地供应分析
2017年10月郑州市土地市场供应24宗，供应面积共计67.08万㎡，环比9月减少了44.23%。进入“银十”，郑东新区的土地供应发挥领头羊作用，供地类型多以城镇住宅和商服用地为主。
２．土地成交分析
10月份，郑州市土地市场成交17宗；成交面积共计90.96万㎡，是9月成交面积的4.2倍。经历了“金九”的供应热潮，土地成交市场在本月迎来高峰。
总结：2017年上半年尤其是二季度郑州市土地市场整体比较平静。第三季度郑州市政府“稳价放量”、加大土地供应、继续大力实施棚户区改造等政策，本月郑州市土地市场已经迎来了一波成交高潮，预计第四季度的郑州土地成交将持续火热状态。
（二）房地产市场分析
1.商品房市场分析
（1）供求走势分析
2017年10月，郑州市商品房供给量为229.4万㎡，环比下降48.01%；商品房销售面积267.53万㎡，环比减少45.73%。10月份，郑州全市商品房供求比为0.86。
经历了9月的供销高潮，10月郑州全市商品房供销均大幅度回落，总体供求格局仍表现为供不应求。
注：从2017年4月份开始，郑州市住房保障和房地产管理局发布的郑房指数将上街区、荥阳市、中牟县、新郑市、新密市、登封市等周边县市都统计在内，不再单独发布郑州市区的房屋成交数据(下同)。
（2）量价走势分析
2017年10月，郑州全市商品房销售一共28973套(间)，比9月减少了20090套(间)；销售均价8551元/㎡，环比上涨6.9%。
总体上，今年二季度以来郑州全市商品房成交量呈波动性上涨态势，9月份商品房成交激增，涨幅明显。10月成交量回落而成交均价略有回升。
2.商品住宅市场分析
（1）供求走势分析
2017年10月，郑州市商品住宅预售面积为168.07万㎡，环比减少了50.16%；商品住宅销售面积237.86万㎡，环比减少46.04%。10月份，郑州市商品住宅供销齐跌，供求比为0.71。
如上图所示，2017年7月份郑州市商品住宅市场回归供不应求的状态后，10月供不应求的状态持续，供求比达到4月以来的最低值0.71。
（2）量价走势分析
2017年10月份商品住宅销售24571套，环比上升7.7%；销售均价8176元/㎡，环比上升7.7%。
可以看出，2017年以来，随着限购限价政策的调控，商品住宅均价在9月份达到最低(7592元/㎡)。10月份郑州市商品住宅成交均价有所回升，但成交数量较9月降幅较大。
3.二手房市场分析
2017年10月份，郑州全市二手房交易40.52万㎡(4216套)，均价为10721元/㎡。郑州二手房市场主要以二手住宅交易为主，10月全市二手住宅交易39.62万㎡(4117套)，较9月减少了2302套；均价为10719元/㎡，环比下降了0.8%。
由郑州市二手住宅量价走势图看，全市二手住宅价格自4月份起波动性较小，10月成交均价继续稳定，但二手住宅成交量跌幅较大。
从2017年4月份开始，郑州市住房保障和房地产管理局发布的房地产市场数据将周边区域都统计在内，导致二、三季度商品房供应量和销售量相比一季度均大幅度上升；9月郑州市房源大量释放，商品房供销均增。进入10月，传统的“银十”旺季不再持续，郑州市商品房供销量跌价稳，二手房市场降温较为明显。
王牌观点一：告别“金九”，郑州楼市“银十”遇冷
郑州楼市2017年的“金九银十”两个月的市场表现不一，可谓“冰火两重天”。郑州全市商品房9月份均价跌至8003元/㎡，10月份继续稳定8500元/㎡区间，但是成交量从环比上涨73.3%到下滑45.7%，“金九银十”呈现出先扬后抑。
“银十”旺季不旺，步入第四季度的郑州楼市下行趋势明显，表明只住不炒的定位和政策针对性调控下，保持楼市平稳运行的效果已经达成。但传统旺季不再并不能说明市场活力不再，反而是为未来租售并举市场进一步开拓，形成新型市场做好准备。
王牌观点二：未来房地产发展更需“回归初心”
按照传统，“金九银十”是房地产行业的旺季，但是今年多个一、二线城市的“银十”都是惨淡收场。目前，形势对炒房者来说不容乐观，多数城市的房价开始回落，国家也要追加房产税。一、二线城市也将迎来租房的高峰期，而关于购房的热度有所下降。从全国范围看，2017年下半年的楼市冷静了很多，虽然偶尔也有涨跌，但是未来的形势已经很清楚。“房子是用来住的，不是用来炒的”这一句话字面平实，却掷地有声，为未来的房地产市场明确定调。
当下的发展趋势，显而易见，就是要保障不同层次的居住需求，实现居住形式多样化。现在，全国各大城市纷纷推出各种概念房，共有产权住房、租购同权、集体土地建设租赁住房以及其他形式的定向限价商品房等，都是在让房子回归房子的居住属性，让房子真正成为房子。购房者该不该买房，买什么样的房，要看自己的需求以及资金，豪宅还是会有人买，租房市场也会扩大，未来市场将回归理性，楼市不会再出现房价大起大落的现象。
王牌说城
