王牌说城||上官同君：“郑新融合”发展需要先抓顶层设计实战落地，公司化运营城市需要系统解决方案
时间:2018-06-02来源:王牌智库 作者:acebm 点击:
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【阅读原文】5月8日上午，大河报·大河客户端记者在济南参加“改革开放四十周年融媒行“7+3”联盟活动”，对济南新旧动能转换区的建设请况进行了采访。据了解，该先行区是济南旨在跨黄河发展，再造一个新济南的重大举措。
对比郑州的城市发展，郑许、郑新一体化的提法都呼声很高，“郑新融合”是否可行？
对比各地最流行的造成模式，济南先行区比照雄安新区等地做法，规定“建新区3年内不做高强度商业地产开发”的新理念，该如何评价？
对此，大河客户端记者陈骏采访了国内城市运营实战专家——王牌智库首席专家、董事长上官同君。
话题一：济南跨黄河发展VS郑州北越黄河发展
“万里黄河第一隧”有望于2021年通车
正在建设中的济南黄河隧道工程建设现场航拍图
据介绍，济南黄河隧道是目前国内在建的最大直径的盾构隧道，也是黄河上第一条公铁合建的盾构隧道，被誉为“万里黄河第一隧”。
该工程施工方，中铁十四局集团项目负责人告诉记者，目前，工程首幅“地下连续墙”已顺利浇筑完毕，标志着该工程北岸盾构机始发井主体结构正式开建。按照计划，穿黄隧道建设工期约为45个月，预计在2021年10月份竣工验收并通车。除此隧道外，包括济南黄河公路大桥扩建工程、齐鲁大道北延跨黄河通道、凤凰路北延跨黄河通道在内的“三桥一隧”，将全面助推济南跨黄河发展。另据了解，远期，在济南城区，连接黄河南、北两岸的路径还有望达到“十二桥一隧”。
中铁十四局集团上述相关负责人介绍，济南是一个东西狭长的城市，黄河天堑阻碍了城区的北向拓展，现有的泺口浮桥已无力承载未来交通。“城市发展必须先解决交通问题，如果继续压缩在有限的空间中，济南将很难进一步发展。”据了解，济南黄河隧道位于济南市中轴线济泺路泺口浮桥下游约100米处，全长3.7公里，上部为双向6车道公路，下部为轨道交通M2线。建成后汽车、地铁将同步穿过黄河，济南将由“大明湖时代”进入“黄河时代”。
针对国内目前打算跨江河发展的城市日渐增多，济南黄河隧道工程监理单位，上海市市政工程管理咨询有限公司总工程师、国家注册监理工程师袁鹏结合自身经验告诉记者，以目前发展趋势看，综合建设、维护及其社会评价效应综合考量，隧道相比桥梁而言虽造价较高，但也越来越受到国内类似城市的欢迎。
融城发展的坊间传言，何时能变为现实？
在“郑汴（开封）一体化”战略已迈步多年，并业已取得诸多成果后，郑州、新乡通过“跨河融城”发展，拉大郑州城市框架，增添发展后劲儿的呼声已在民间流传多年，中部新贵，郑州、新乡两城间的“平原新区”也早已通过无数地产商的广告被郑州市民所熟知，并成为了新的投资热土。
市井坊间常言“春江水暖房先知”。近年来，与“郑州、新乡融城”战略同步而来的，是新乡，尤其是郑新两城间平原新区地价的高企。2017年5月16日，就在临城开封出台地产调控政策的次日，豫北新乡一块名为“平原示范区2017-001”，用地性质为普通商品住房用地的宗地拍出了亩均515万元（折合楼面价每平方4291元至5150元）的高价，成为了该区域的新晋“地王”，而摘得此宗地的地产商，北京中昂（地产）集团的“京城背景”，也让人们对于平原新区充满了遐想。
郑州向北跨过黄河与新乡融城重点开发平原新区非常可行。
——王牌智库首席专家、董事长上官同君
对于“郑新融城”的设想，王牌智库首席专家、王牌智库（深圳）有限公司董事长上官同君介绍说，王牌智库曾在2017年8月就提出过“四个坚定不移推进郑新融合的智库成果”：
坚定不移的把郑州市2号地铁线开到新乡；
坚定不移的把高铁郑州北站向北跨过黄河建在新乡境内；
坚定不移的把平原新区规划为郑州市的北五环或北六环；
坚定不移的把新乡县、原阳县撤县设区。
经营城市需要系统解决方案，但办法不要太多，一招管用就行。
——王牌智库首席专家、董事长上官同君
值得关注的是，与“郑新一体化”同来的，“郑州、许昌一体化”的呼声在近年来也不绝于耳。那么，在邻省省会济南已通过“交通先行”规划出跨河发展的具体路径后，郑州下一步究竟向南？还是向北？也成为了摆在不少关心郑州城市发展人心中的一个疑问。
“经营城市需要系统解决方案，但办法不要太多，一招管用就行。”而对于究竟是“郑新”还是“郑许”的选择，上官同君则表示，当下，郑新、郑许一体化缺的是顶层设计，而不是规划，先抓顶层设计就抓住了解题的“牛鼻子”，这是新造城郑新一体化、郑许一体化的基本工作方法，他补充说。
话题二：城市新区发展理念
山东新理念：建新区3年内不做高强度商业地产开发
建设中的济南新旧动能转换先行试验区航拍图
建设一座全省瞩目的新城，却明确提出“三年内不进行高强度商业地产开发”，把目标专注于拟引入产业的布局建设。这是济南新旧动能转换先行试验区的发展思路。
大约从一年多前开始，一个名为济南新旧动能转换先行试验区的全新区域，开始进入公众视线。据公开资料显示，该区域总规划面积约1000平方公里，以新技术、新产业、新业态、新模式为核心，以知识、技术、信息、数据等新生产要素为支撑，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，是国家新旧动能转换综合试验区的先行者、先试者和排头兵。
对于先行区的开辟，用当地民众通俗的话讲：先行区就是济南要跨城区北侧的黄河发展，再造一个新济南，标志着济南的发展从“大明湖时代”转向了“黄河时代”。而在今年1月3日，国务院正式批复山东省政府、国家发展和改革委，原则同意《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》，跨河而建的“新济南”正式由一个构想，变为了黄河两岸如今正在如火如荼建设的一片热土。
建设中的济南新旧动能转换先行试验区航拍图
5月8日上午，正在济南参加由齐鲁晚报举办，改革开放四十周年融媒行“7+3”联盟活动的采访团，来到济南新旧动能转换先行区进行采访。在交流中，大河报·大河客户端记者向济南新旧动能转换试验区先行区相关负责人提出了“前期开发采用哪些模式，是否与地产开发商合作进行一级土地开发”以及“在跨河建区中，如何保护黄河滩涂湿地及生态廊道建设”等问题。
开辟新区，是目前国内不少城市在发展过程中所采取的一种“标配式”的发展路径。对此，有规划界业内资深人士也对这种做法进行过“规划好做、阻力小、容易出成果”这样的取向分析。与此同时，在新区建设过程中，对于前期开发所投用资金，“委托地产开发商进行土地一级开发，后通过‘协议出让’或‘招拍挂底价成交’”也成为了当下颇为流行的一种“造城”模式”。
“我们并不排斥房地产行业，但在先行区建设的前3年，我们更专注于产业布局建设，不考虑高强度的房地产开发。”对于大河报·大河客户端记者所提出的问题，济南新旧动能转换先行试验区相关负责人给出了这样的回答。在采访中，济南当地至少3位人士也向记者证实，在济南济南新旧动能转换先行试验区，尤其是在目前处建设中的“引爆区”内，并没有发现明显的“楼盘元素”。那么，这一可称为济南乃至山东发展史上“大手笔”项目的前期建设资金从哪里来呢？对于记者所提这一问题，上述负责人虽未展开具体回答，但也用“政府资金保民生，社会资金搞建设”进行了概括。
而对于济南这一做法，王牌智库首席专家、王牌智库（深圳）有限公司董事长上官同君说：目前国内新造城模式必须要导入“公司化运营城市”实战操作模式，必须要实现不拖累地方财政，让财政解放出来的公司化运营模式。
王牌智库首席专家、董事长上官同君
“邀请地产开发商合作进行土地一级开发是传统的市场化招商方式，而济南目前的实践是新城运营战术层面的问题。”上官同君表示，新开发城区运营是个庞大的系统工程，谋划新造城必须先做新城运营的顶层设计，涵盖新城运营可行性研究全过程，包括市场研究、新城定位、可行性分析算账，然后在顶层设计指导下拿出专业的新城区规划设计任务书，再组织新城区规划邀标，重点策划“公司化运营新城区”系统解决方案，没有公司化运营新城区，单凭某一城市的财政投入是不可能建成新城的。
“各地方政府部门应当更为深入的学习如何以‘公司化’的方式去运营城市。”上官同君说。
王牌智库原创理论——公司化运营城市
王牌智库在长期服务河南省三四线城市顶层设计的过程中，针对地方政府因发展经济的硬指标，面临资金需求迫切、融资渠道狭窄、自身财力有限的困境，为此，王牌智库从解放地方政府财政出发，把公司化运营城市作为服务三四线城市系统解决方案的一个重要课题。
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