一、国内基本形势分析
（一）房地产开发投资情况
【阅读原文】2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。
1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。
2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。
（二）商品房销售和待售情况
2018年1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%。
2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米。
（三）房地产开发景气指数
2018年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.5，比2月份回落0.16点。
2017年至今，国房景气指数整体走高趋势明显。2018年起国房景气指数有波动性回落趋势，2018年3月国房景气指数稳定在101.5。
注：全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
2018年1-3月份，中国房地产开发投资同比增长10.4%，这是时隔三年之后(2015年1-2月份以来)，该数据再现两位数增长。同期，中国商品房销售面积和销售金额增速双双回落，降至3.6%和10.4%的多年新低。
在商品房销售持续降温之际，全国房地产开发投资增速反弹，创下近三年新高。从一方面讲，当前房地产开发等供应端的数据表现较好，说明市场是呈现降温的态势，但开发商还是热衷在地产投资方面下功夫，供应端发力是一个比较明显的特征。另一方面，这种“超预期”反弹有其特殊性，在多地近期启动新一轮房地产调控的背景下，今年中国房地产销售面积再现“井喷式”增长的可能性不大，房地产市场总体上料将保持稳定。
二、郑州市场分析
（一）土地市场分析
1.土地供应分析
2018年3月郑州市土地市场供应12宗，供应面积共计1009亩，环比2月份供地面积减少了55.5%。3月份郑州全市供应的土地类型仍以城镇住宅为主，仅有一宗商业用地。
２．土地成交分析
2018年3月份，郑州市土地市场成交42宗；成交面积共计2263亩，环比2月成交面积增加了2倍多。3月份，郑州全市土地成交市场主要集中在惠济区，其次是二七区、金水区、高新区、管城区、郑东新区和中原区，成交宗数分别为10宗、8宗、7宗、7宗、5宗、3宗、2宗；成交地块的类型仍然以城镇住宅为主，其次是商服用地以及批发零售。
经历了2月份的土地供应热潮，2018年3月郑州市土地土地大规模集中成交，共出让42宗土地，土地成交迎来第一波高潮。总体来说，2018年1、2月随着供应的集中放量导致3月份成交大幅上扬，但均为底价成交，说明在宏观调控政策的指导下，郑州土地市场渐趋理性。
在供地结构方面，目前，大郑州范围内土地市场仍然是城镇住宅用地占主导。随着人才引进政策的推动，郑州市要抓紧解决引进人才的住房问题，坚决贯彻习总书记“房子是用来住的，不是用来炒的”重要指示精神，优化土地供给结构，逐步降低经济发展对房地产的依赖，推动大郑州更高质量、更有效率、更加公平、更可持续地发展。
（二）房地产市场分析
1.商品房市场分析
（1）供求走势分析
2018年3月份，郑州全市商品房预售面积为164.6万㎡，环比减少了23.1%；销售面积212.7万㎡，环比增加了38.3%；商品房供求比为0.8。
总体来看，2018年3月，郑州全市商品房供应环比下降而成交回暖，总体供求格局发生转变，表现为供不应求。
（2）量价走势分析
2018年3月份，郑州全市商品房成交了21588套(间)，销售均价为8430元/㎡，环比下降了2.4%。
2018年3月份，郑州全市商品房成交量环比有所回升，成交均价继续下降。
2.商品住宅市场分析
（1）供求走势分析
2018年3月份，郑州全市商品住宅预售108.3万㎡，环比减少14.9%；商品住宅销售191.8万㎡，环比增加了44.4%；商品住宅供求比降为0.6。
住宅市场仍然是郑州市商品房市场的绝对主力，2018年3月郑州市商品住宅供应环比下跌而销售环比上升，供求格局表现为供不应求。经历了连续九个月供不应求(供求比小于1)，郑州市商品住宅市场供应明显不足。
（2）量价走势分析
2018年3月份，郑州全市商品住宅销售18834套(间)，2月底郑州全市商品住宅销售均价为8181元/㎡，环比上升了2.5%。
可以看出，2018年3月郑州全市商品住宅量价环比回暖趋势明显。
3.二手房市场分析
郑州二手房市场主要以二手住宅交易为主，2018年3月份，郑州全市二手房交易36.3万㎡(3910套)，环比增加了3%；其中二手住宅交易量为35.1万㎡(3810套)，环比增加了4.3%。截止到2018年3月底，郑州市二手房均价为11609元/㎡，环比上升了6.7%，其中二手住宅均价为11636元/㎡，环比上升了6%。
从郑州市二手住宅量价走势图看，郑州全市二手住宅在2017年4月-2017年12月期间成交量呈波动性变化但价格表现稳定，自2018年1月开始二手住宅价格持续回升趋势明显，3月底郑州全市二手住宅均价上升至一年以来最高峰。
2018年，河南房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下，迎来了新一轮的发展，郑州因受多种楼市调控政策的影响，市场逐渐回归理性发展。2018年一季度，由于受政策调控期以及连续供应不足双重影响，1-3月份郑州商品住宅成交持续低位运行但价格波动性明显，二手住宅稳中有升。
随着第二季度到来，郑州全市各个地产项目营销节点铺排展开，预计4月份市场供销将有所增加，市场热度会逐渐回暖。
王牌观点一：土拍热潮袭来，底价定槌显理性
截至到2018年3月底，郑州市土地成交金额累计已经超过了200亿元。土地市场在一系列调控影响下，从成交金额来看依然在高位。在1-3月的土地拍卖中，大多数地块以“底价成交”，土地市场回归理性。整体来看，2018年一季度的郑州土地市场较为平稳，地块溢价率明显降低，开发商们在拿地方面更加趋于理性，说明之前的调控政策对稳定房价、促进郑州市房地产市场平稳发展的作用已经显现。
另一方面，随着银行信托政策加码，房企在资金获取方面的难度将再度加大。对于房地产开发企业来说，如果资金链条方面趋紧，无疑会影响到企业的拿地情况。对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险；但对于品牌房企而言，总体抗风险能力较强，有望借此契机，将竞争优势进一步扩大。
王牌观点二：房贷政策不断收紧，成交市场持续低位
自2018年以来，全国各地房贷利率一直处于上调通道。就郑州来看，春节过后，“基准利率”早已离去，郑州市场首套房贷款利率普遍上浮25%，二套普遍上浮至35%，郑州市房贷利率已攀至一年来新高。随着贷款利率的持续上升，有部分银行已经暂停申请，一旦更多银行开始暂停房抵贷，市场上流动性会骤然紧张，将进一步打击投资炒房客的炒房热情。
2018年一季度，郑州全市新建商品住宅成交持续低位。一方面，连续九个月住宅市场供应不足，导致市民无房可买现象普遍。另一方面，购房成本日渐增加极大地影响了刚需购房者的热情，不少市民停在了买房的十字路口。若房贷保持当前增速，2018年第三季度末郑州市房贷利率极有可能破6%。现在一线和二线城市的购房需求基本上是刚性需求。对于刚性需求，利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。对郑州市而言，要坚决贯彻习书记“房住不炒”理念，逐步推动差异化信贷的落地，引领房地产业高质量发展才是未来大势所趋。
王牌说城
