从评估体系破局：终结房地产调控的“政策空转”

——以金融供给侧改革打通商办去库存的最后一公里

编者按：

央行将商业用房贷款首付比例下调至30%，这一迟来的政策转向，终于承认了商办市场在房地产全局中不可替代的战略地位。我们坚持认为：此项政策不仅来得太晚，更面临着因金融评估体系扭曲而“悬空”的严峻风险。过去三年，房地产调控在住宅领域倾注全力却收效渐微，其根本原因在于忽视了商办与住宅“血脉相连”的共生关系，更低估了“就低不就高”的保守评估模式对市场信心的系统性摧毁。当前，若不能以雷霆手段改革金融评估“就低不就高”这一核心“肠梗阻”，任何政策调整都将在执行层面被消解，房地产市场的整体回暖将无从谈起。

01.系统思维：商办回暖是住宅稳定的“压舱石”与“助推器”

房地产市场是一个有机生态系统，住宅与商办绝非彼此割裂的赛道。商办物业(尤其是写字楼与商业物业)是城市经济活力的晴雨表，承载着就业创造、产业聚集与消费升级的核心功能。其长期萎靡直接导致三大恶果：

第一，切断开发企业现金流生命线。商办项目沉淀了房企大量资金，其滞销直接加剧企业债务危机，使其无余力保障住宅项目交付，形成“保交楼”的恶性循环。

第二，削弱城市经济基本面。空置的写字楼意味着流失的企业与就业，冷清的商铺反映出萎缩的消费。这最终将侵蚀城市的人口吸引力和支付能力，从根本上动摇住宅需求的根基。

第三，引发资产价格螺旋式下跌预期。商办资产的大规模贬值，通过资产负债表传染至金融系统，并通过市场预期冲击住宅估值，形成跨业态的负面共振。

因此，发力商业写字楼市场去库存，绝非分散资源，而是为住宅市场构建坚实的经济基座和市场信心。唯有商办市场重现人流、物流、资金流，住宅的居住属性与资产价值才能获得可持续的支撑。

02.直击核心：“肠梗阻”在于金融评估体系的系统性失灵

当前，房地产调控面临的最大悖论是：顶层设计不断释放暖意，但市场端却感受不到实质温度。其症结在于，金融机构基于风险恐惧而形成的“估值折价”惯例，已成为阻隔政策传导的“无形之墙”。

这种“就低不就高”的评估模式，本质上是一种风险转嫁与责任规避。它导致：

1. 政策红利被架空：名义上的“七成贷”因评估价被人为压低，在实际操作中大幅缩水，购房者实际支付的首付比例远高于政策规定，使得降首付政策效果大打折扣。

2. 市场信号被扭曲：官方认可的评估价持续低于市场真实价值，向社会传递出强烈的看空信号，加剧价格下跌预期，形成“评估低→信心弱→交易冷→价格跌→评估更低”的死循环。

3. 资产流动性枯竭：低估的评估值使得存量资产无法获得足额融资，抵押物价值缩水，阻断了资产盘活与交易流转的可能。

这一肠梗阻不除，任何试图激活需求的金融政策都如同“拳头打在棉花上”。它暴露的不是技术问题，而是金融体系在面对下行周期时，丧失了基于专业判断进行风险定价的能力，转而采取最简单粗暴的“一刀切”压价模式。

04.精准施策：超越“一刀切”，构建动态分类评估新范式

破解困局，必须超越简单的“分城施策”口号，将改革刀刃直接切入金融评估的肌理，建立与不同城市能级、不同物业类型相匹配的动态价值发现体系。

针对一线与核心二线城市(如北上广深、杭州、成都等)：

● 评估导向应从“看现值”转向“看预期”。对于承载数字经济、人工智能、生物医药等未来产业的写字楼集群，应允许评估机构采用收益现值法为主，充分考虑其租金增长潜力与产业聚集溢价，给予合理的估值上调空间。

● 推出“产业契合度评估因子”。金融机构应与地方政府、产业部门合作，对商办项目的租户质量、产业导向进行评分，并将其作为贷款成数与利率定价的重要参考。

针对普通二线与省会城市：

● 设立“存量资产盘活专项评估通道”。对于位置优越但暂时空置的商办项目，应由政府牵头引入专业运营商进行价值重估。评估应基于改造后的稳定运营现金流，而非当前低迷的现状。支持以此类资产未来收益权发行REITs。

● 实施“评估与功能转换联动”。对于确需改变用途(如改为长租公寓、保障性租赁住房、社区服务中心)的项目，评估标准应立即切换至目标用途的收益模型，杜绝用旧标准衡量新价值。

针对三、四线城市：

● 坚决执行“以评估控供给”。对新出让商业用地，其贷款评估值必须与地方人口、消费数据严格挂钩，从源头抑制过度开发。

● 建立“公共服务功能导向评估体系”。对于改造为养老、托育、物流等公共或准公共设施的商办物业，采用“成本法+运营补贴现值”进行评估，引导资本参与民生短板建设。

04.王牌方案：启动金融供给侧的关键改革

王牌智库基于对全国百城房地产项目的深度调研，提出以下可立即操作的改革建议：

第一，发起“房地产价值评估体系重塑专项行动”。

●由央行、金融监管总局、住建部、财政部联合成立工作组，于2026年第一季度内，强制废止所有助长“唯低估值”的内部指引和潜规则。

●颁布《房地产市场逆周期调节评估指引》，明确要求在经济下行期，评估应体现资产的长期公允价值和修复潜力，建立包含市场法、收益法、成本法在内的综合模型选择机制，禁止单一方法的恶意压价。

第二，创设“商办市场复苏专项流动性工具”。

●央行设立初始规模不低于5000亿元的再贷款或再贴现工具，专门用于支持商业银行向合规的商办资产收购、改造、运营项目发放贷款。

●核心约束条件：申请该工具资金的银行，其相关贷款的评估报告必须明确采用收益法或能够反映资产潜力的综合评估法，并接受事后审计。以“资金杠杆”撬动“评估标准”改革。

第三，构建“评估机构权责利对等”的问责与激励体系。

●建立全国统一的房地产评估报告备案与质量追溯平台。对经证明因恶意压低评估值导致合理交易失败、政策目标落空的评估机构，处以业务禁令、高额罚款，并追究签字估价师责任。

●同时，对在逆周期中能精准发现资产价值、促进交易达成的评估机构和人员，给予监管评级加分、业务推荐等正向激励。

第四，试点“公共评估师”制度。

●在去库存压力巨大的城市，由政府聘请或指定具有公信力的第三方评估机构，对重点盘活项目提供“公共评估服务”，将其评估结果作为各方谈判的基准参考，以中立权威打破金融机构“自评估、自定价”的垄断局面。

结语：

下调商业用房贷款的首付比例，仅是打开了政策工具箱的第一层。若不同时撬动金融评估体系这块最坚硬的“制度石板”，所有的政策善意都将在落地时被吞噬。房地产市场能否在2026年上半年止跌回稳，取决于我们是否有勇气直面深层制度梗阻，并以系统性的金融供给侧改革，重建资产定价的“锚”，恢复市场流动的“血”。这已不是技术性修修补补，而是一场关乎信心重建与预期扭转的攻坚战。时不我待，必须果断破局。

(上官同君 系 王牌智库首席专家、董事长)