全力保交楼必须清除“拦路虎”

数据显示，截至今年年中，河南商品房整体交付率仅有11%，可见，问题楼盘依然是河南楼市的沉疴痼疾，作为“重灾区”，河南的保交楼任务十分艰巨，想彻底解决该项民生问题，指望毕其功于一役绝不可能。问题楼盘牵涉的问题极为复杂，是一项系统工程，河南必须做好长期打攻坚战的准备，下足“猛药”扫清障碍，方能助推河南楼市企稳向好。

一是政府相关部门必须扛起政府责任，敢于“硬碰硬”，尤其要敢于牵烂尾楼的“牛鼻子”，向一切“拦路虎”“绊脚石”说不。稳市必须救市，一方面，政府的监管责任必须下沉，在摸清一个真实的河南楼市的基础上，找准症结，做好问题楼盘服务保障，压紧压实责任，强化协同配合，依法依规、有力有序保障项目各项工作顺利推进；另一方面，政府须强化监管资金，有方法、有智慧地推进，强化专班统筹协调、指导督促作用，创新举措、切实做到精准施策、妥善处置，确保如期完成目标任务。

二是以“领导挂帅、专班化解、摸清底数、建立台账、挂图作战、绩效挂钩”为工作方法，精准发力施策，全面落实“保交楼”。河南要将整治问题楼盘作为“一号工程”，全省通力打一场攻坚战。具体操作上，全省范围内的烂尾楼要因城施策、一盘一策，差异化管理，抽丝剥茧摸清项目烂尾的真实原因，从资金端、政策端等多渠道发力，根除“痼疾”。

既要阻隔保交楼楼盘的风险和集团风险，又要强化纾困专项基金建构，引导国企、城投平台、代建企业有效参与“纾困”；既要积极争取政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付项目建设交付，又要进行风险监管的全过程把控，专班专人下沉到施工一线，倒排竣工周期，严查降标减配，敦促工程进度、工程质量双达标。

三是政府须强化行政干预，敦促问题楼盘、问题房企的实控人把“吞进去的钱吐出来”用于保交楼。对于一些缺乏市场敬畏的房企及房企老板，必须“大动干戈”，夯实责任主体，把依法控制房企实控人、冻结资产、列诚信黑名单、强制执行、切断利益链等行政化手段，作为最有效的手段，将成为保交楼的强有力“武器”，唯有此，保交楼才能有希望。

正视“新房改”问题，引导房地产回归本位

整体来看，“新房改”能够促使房地产市场健康发展迈上正途，一是促进“市场化+保障房”多元化住房模式形成，二是住房建设将进入新阶段，三是保障房的地位将得以提升。

但同时，“新一轮房改”也将面临如下问题：一是保障房压缩商品房市场空间，或将导致城市中大量刚需未售项目去化难度加大，现有客户手中的中小户型出售困难也会造成住房置换链条受阻，对商品住房市场销售造成冲击；二是商品房的金融属性凸显或构成威胁，商品住房回归“市场化+保障房”双轨制运行后，需时刻警惕房地产过度金融化、泡沫化、杠杆化等风险；三是加大保障性住房建设和供给，需要解决土地、资金等问题，尤其是资金如何筹措将成为新难题。

结合房地产市场实际来看，2023年以来，全国发生债务违约的房企高达数十家。河南房企的负面新闻也不绝于耳，面临深度调整期的种种难题，若想在危机中寻找转机，解决当前房地产市场的“阵痛”，唯一途径便是让房地产回归本位。让房地产业变成一个纯粹的产业链，不让老百姓“为泡沫买单”。

当前，河南城市发展正由“增量扩张”向“存量更新”转变，城市更新作为新型城镇化高质量发展的重要抓手，将成为河南各地区在新一轮城市竞争力打造中实现突围的关键，围绕“房地产属性回归”这一主线任务，地方政府可将房地产作为提升政绩工程的有力抓手，经营城市、经营土地、经营财政，城建也好、新建住房也好，在经济总量中的比重必须增强，用市场化手段抓城市更新，将成为地方政府促进土地财政的“工具”，这将为国企城投公司带来更多项目收益，为民营企业提供参与建设城市配套的机会，亦将是房地产回归本位的新赛道。

完善“市场+保障”双轨制、多层次的住房供应体系

“14号文”出台，意味着我国房地产史上新一轮“房改”启动，也预示着保障房的地位得到提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成，未来我国将通过建立多层次的住房供应体系以实现住房供给侧结构性改革，满足不同层次人群的住房需求的举措，从而有效缓解供需矛盾，带动行业发展，提高民生福祉。对于河南来说，应当深刻认识到完善市场供应结构是助推房地产健康发展的根本途径。

加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，通过利用棚户区改造、老旧小区改造、城市更新等存量市场来扩大改善住房困难群体居住条件的途径。以2006年郑州市创办的公共住宅建设模式为基础，进行改进与完善，并以多方位、立体化的政策保障支持“房改”的落地与实施。

一是将公共住房保障资金纳入年度预算，并对利用存量用地和存量用房建设保障性住房的给予税收减免，免收各种行政事业性收费和政府性基金，同时通过税率调整，鼓励合理住房消费。

二是允许利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，金融机构对保障性住房建设执行优惠利率并适当延长贷款期限，支持银行金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性住房贷款投放。

三是鼓励优先利用存量用地和存量用房，优先保证保障性住房用地的多样性供应方式，在年度住宅用地供应计划中单列保障性住房用地计划，优先安排，以需定建，并将保障性住房的租售价格及调整方式作为供地的前置条件。

四是通过郑州试点实施保障住房与商品住房的“双轨”模式，促进稳地价、稳房价、稳预期，再将郑州房改模式推广河南全省，优化全省住房供应结构。

商品房的属性是“房住不炒”，一系列房地产宽松政策发布，都是在为“商品住房回归商品属性”做准备，让商品房变得更加纯粹。商品住房回归“商品属性”后，一方面会让有购买力的群体去置换更好地段、更好品质的改善住房，通过建立全新的价格锚点，以达到稳地价、稳房价、稳预期目的。另一方面，房地产带动相关产业复苏。房地产相关的上下游行业有几十种，在房地产开发的各个阶段都是由巨量资金流在支撑运行；此外，房屋的销售、运营债券等等，也无不与金融息息相关。通过商品房撬动更多的资金投入到社会中的其他方方面面，激发金融活力和经济活力。

当前，房地产市场处于下行阶段，面临众多风险和挑战房地产市场领域各种矛盾和问题，不仅有“看空者”“做空者”，还有“唱空者”“掏空者”。针对当下的房地产形势，应做到不鼓吹也不唱衰，发挥基础设施建设的社会经济发展、满足生活需求等作用，用市场化手段促进房地产市场平稳健康发展。

在“稳房价，稳地价，稳预期”的大前提下，稳定楼市需要抓住两个关键环节：从供需层面来看，“因城施策”破解供需矛盾，在房价上涨压力较大的城市，应有与之相适应的土地供应规模，控制商品住宅用地供应节奏。从政府层面来看，做好基础设施建设，提升公共服务配套和基础设施建设的规模。一方面改善基础设施建设施、优化公共服务配套对房地产开发起着关键作用，另一方面对提升城市形象、改善人居环境满足居民刚性和改善性住房需求、助力社会发展具有重要意义。

保障性住房，是未来房地产业多元化、多层次供应体系的重要环节，是商品房市场的重要补充，也是地产行业更好实现“房住不炒”，实现“住有所居”的重点政策。“14号文”指出，“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。因此，保交楼工作迎来新契机，未来保交楼推动的重点处置方向就是政府统一收购转化为保障性住房。此外，通过收购市场存量房屋来改建保障房，一方面可以加快保障房供应的节奏，另一方面也可以有效地去化市场库存，减轻房企资金压力，促进商品房市场加快恢复。

“财政+社会资本”共同建设。保障性住房本身是福利属性，利润较小，缺乏土地本身的溢价和融资，所以保障性住房注定一开始推动，可通过使用财政资金、国开行资金或专项债资金等公益属性较强的资金，来完成建设，并积极引导社会资本完成标杆项目融资与建设。保障性住房建设需要大量的财政资金投入，需要多渠道筹集资金，包括专项债投入，发展基础设施REITs等；发挥国有资本投资、运营公司功能作用，加强地方政府专项债券等配套资金支持，促进项目落地实施。再通过向保险、银行、信托等金融机构扩大融资等方式，多种资金支持方式并举，共同推进保障性住房市场有序建设，快速增加租赁房源。