今年以来，“控规模、降负债”成了房地产企业频繁提出的发展方向。与之相呼应，监管层不断要求房地产企业降低负债规模和负债率。

在此背景下，银行对于房地产企业的贷款愈加审慎。数据显示，截至今年6月底，在A股36家上市银行中，有16家银行房地产贷款占比较2019年底降低，3家银行贷款规模和占比均同时降低。

在监管层多次提出“房住不炒”的背景下，银行下半年持续对房地产贷款进行审慎管理的局面也日渐清晰。《中国经营报》记者从部分银行了解到，目前，有地方监管部门已经建立了房地产信贷数据周监测制度，据悉该检测制度持续时间会参考各金融机构对房地产信贷结构的调整程度而定。

部分银行房地产贷款规模较2019年底下降

日前，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。在此之前，相关监管部门就已有意释放相关信号，明确房企在未来较长时间内要着重降低负债规模和负债率。

从上市银行的业绩报中可以看出，银行对房企审慎授信的端倪。近日，A股36家上市银行公布了2020年半年业绩报。其中，西安银行、重庆农商行和长沙银行房地产贷款总规模和占比均较2019年底下降。数据显示，2019年底和2020年6月底，西安银行房地产贷款分别为165.18亿元和137.06亿元，占比分别为10.79%和8.30%；重庆农商行房地产贷款分别为80.33亿元和72.07亿元，占比分别为1.84%和1.52%；长沙银行房地产贷款分别为88.47亿元和76.20亿元，占比分别为6.15%和4.79%。

对于房地产贷款规模和占比均较2019年底下降的原因，西安银行相关负责人向记者解释道：“我行根据市场变化适时调整优化我行房地产贷款结构，主要与万达、恒大、碧桂园、中梁、绿地等知名开发商合作，提升西安及周边的房地产品质。随着销售市场火爆及资金回笼加快，部分开发楼盘提前售罄，开发商提前及到期归还我行开发贷款，我行房地产贷款规模及占比较年初均出现不同程度的下降。”

不仅如此，记者统计发现，16家上市银行的房地产贷款占各家银行总体贷款比重较2019年底降低，包括2家国有银行、4家股份制银行、5家城商行和5家农商行。

央行数据显示，今年上半年，房地产贷款增速稳中趋缓。6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额47.4万亿元，同比增长13.1%，增速较3月末回落0.8个百分点。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉记者，上半年银行对房地产领域的融资总体服从“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，实际投放金额和增速随着融资环境的整体改善而改善，更多的是水涨船高，未见明显放松。

某国有银行地方分行行长告诉记者，今年上半年，该行对于房地产企业授信变化情况并不大，不过主要是由于此前该行对房地产贷款业务就比较审慎。

某股份制银行公司部人士坦言，对于好的房地产企业、位置好的项目，该行还是会关注。“不过，今年上半年，我行对房地产企业的授信有所收紧。在总行层面已经对房地产贷款进行余额管控，在整体上不能增加。今年下半年将延续上半年的趋势，最多是收一笔，才能放一笔。”

“今年上半年，我行新增房地产规模主要是支持地方重大战略项目建设，支持全链条风控体系长期跟踪的优质公司客户。”某城商行公司部人士如是说。

银行加强对房地产信贷结构调整

记者从部分银行了解到，目前，已经有地方监管部门建立了房地产信贷数据周监测制度，各金融机构要按照规定，每星期报送房地产信贷监测表，上报数据包括房地产贷款余额、房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额等。据了解，该监测制度并非长期制度，持续时间会参考各金融机构对房地产信贷结构的调整程度。

“从我接触到的房企的情况看，新冠肺炎疫情以后，银行对房地产企业还是比较友好的。由于房地产行业可以拉动多个行业经济，疫情之后，房企面临的融资环境还是比较宽松。”不过，易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉记者，面对房住不炒的政策，下半年融资环境可能会逐渐收紧，不仅表现在银行，各种融资渠道可能都会收紧。

谈及今年下半年，对于房地产贷款政策将有哪些变化和调整，西安银行相关负责人告诉记者，该行会按照“区别对待、有扶有控、绿色环保、结构优化”的信贷政策要求，适时调整房地产贷款授信政策，优先支持资质等级高、综合实力强、经营稳健的全国性及地方龙头大中型优质房地产开发企业的重点住宅楼盘项目；优先支持区位优势明显、配套完善、开发建设顺利的项目；优先投向优质住宅楼盘配套的商用房、重点地区城市旺铺。

银行对于房企融资布局的调整，与监管层的方向一致。近日，市场传言监管部门出台“345新规”控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，其一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍，对房地产企业这个主体从负债率现金流比例上进行了债权融资限制。

中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者，今年下半年，对于有助于房地产行业向上发展的贷款，还是能得到基本保证的，且下半年，整体的货币松动可能会有部分资金流入房地产行业。陈晟指出，在此基础上，为了防止地产过热、资本过快过多流入地产，主动防范风险，监管层和银行机构会主动控制资金流入房地产，流向制造业。

“目前中央各类重要会议均强调‘坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段’，秉持调控之弦不放松的定力。下半年银行房地产金融领域也将继续进行审慎的管理。”夏丹认为，针对住宅用地成交溢价率较高的地区，如深圳、杭州、宁波等地，结合当地房价上涨态势，银行可能配合调控政策做好差别化信贷调整，特定地区贷款额度、利率和放款速度方面或收紧，同时继续严查经营贷等违规入楼市的情况，规范居民消费贷使用范围。

不仅如此，自8月以来，监管部门已经开出多张关于银行违规“输血”楼市的罚单，主要包括同业投资资金违规投向资本金不足、“四证”不全的房地产项目等处罚事项。业内人士认为，上述罚单也体现了监管部门严控贷款流向的决心，助推“房住不炒”政策的落地。

对于下一步银行对于房地产企业授信工作如何开展，工行投行部房地产行业首席分析师柳阳告诉记者，银行首先应合理控制房地产领域信贷资源的投入，根据国家调控要求和监管规则，制定有关贷款、表外产品和债券投资的增长规模计划；同时应及时梳理名单客户，实行动态管理机制。“金融机构在当前约束条件下，需要平衡风险性和收益性，并辩证看待房企的大和小，仔细衡量企业个体发展特征和优劣势，选好个体客户的投入。”

柳阳建议，银行还应该加强对地方小型房地产集团客户的风险监控，动态跟踪舆论风险。“从经验看，地方小型房企在以银行为主的金融机构运行中出现的行业违约事件最多，因此要对其加强管理。”