王牌说市||节后成交市场尚未回暖，郑州楼市放量蓄势待发
时间:2018-03-26来源:王牌智库 作者:王牌地产研究院 点击:
次
一、国内基本形势分析
（一）房地产开发投资情况
【阅读原文】2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，占房地产开发投资的比重为68.1%。
1-2月份，全国房屋新开工面积17746万平方米，同比增长2.9%，增速回落4.1个百分点。其中，住宅新开工面积13032万平方米，同比增长5.0%。
2018年1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。
（二）商品房销售和待售情况
2018年1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%。
2018年2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积减少362万平方米。
（三）房地产开发景气指数
2018年2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.66，比1月份上升0.01点。
整体来说，国房景气指数持续走高趋势明显，2017年底国房景气指数突破101.5以上，2018年2月国房景气指数稳定在101.66。
注：全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
总的来看，2018年全国各地因地制宜、因城施策，继续实行分类调控，保持政策的稳定性和连续性。1-2月份，全国商品房待售面积继续减少，房地产开发投资保持增长。70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。
在“房住不炒”定位下，全国房地产市场投机炒作的现象已经大为减少，市场也逐步进入了回归居住属性的良性轨道，房地产市场将保持长期稳健运行。从2018年政府工作报告来看，我国楼市从严调控的主基调没有改变，但与去年相比调控重点有所不同，今年将成为房地产长效机制取得突破的关键一年。未来，如果住房制度改革和房地产长效机制没有取得实质性进展，如果广大人民群众还没能得到安居宜居，放松房地产调控就是不切实际的幻想。
二、郑州市场分析
（一）土地市场分析
1.土地供应分析
2018年2月郑州市土地市场供应41宗，供应面积共计2269亩，是1月份供地面积的48倍。2月份郑州全市供应的土地类型主要以城镇住宅为主，其次还有住宅兼容商服、商服用地以及批发零售用地。
２．土地成交分析
2018年2月份，郑州市土地市场成交18宗；成交面积共计735亩，环比1月成交量增加了66.8%。2月份，郑州全市土地成交市场主要集中在管城区，其次是高新区、惠济区和中原区，成交宗数分别为7宗、5宗、5宗、1宗；成交地块的类型仍然以城镇住宅为主，其次是批发零售、商服用地。
2018年2月，郑州市土地供应与成交主力主要集中在高新区、管城区、惠济区以及中原区；供应土地类型主要为城改用地，市内八区土地进行集中供应，预计3月份土地将集中成交。2月首日，2018年以来郑州首次大规模进行土地集中出让，共出让18宗土地，总面积约合733.7亩，引起地产圈的强烈关注，土拍市场热火朝天。总体来说，新的政策很好地抑制了地王的出现，郑州土地市场相当平稳，从后续市场的发展情况来看，郑州市场依然被看好，下半年土地市场交易会继续火热。
（二）房地产市场分析
1.商品房市场分析
（1）供求走势分析
2018年2月份，郑州全市商品房预售面积为214万㎡，环比增加了23.9%；销售面积153.8万㎡，环比减少了40.5%；商品房供求比为1.4。
总体来看，2018年2月，郑州全市商品房供应环比上升而成交环比下降，总体供求格局发生转变，表现为供过于求。
（2）量价走势分析
2018年2月份，郑州全市商品房成交了16925套(间)，销售均价为8638元/㎡，环比下降了4.7%。
2018年2月份，郑州全市商品房成交量价环比回落明显。
2.商品住宅市场分析
（1）供求走势分析
2018年2月份，郑州全市商品住宅预售127.2万㎡，环比减少5.8%；商品住宅销售132.9万㎡，环比减少了40.9%；商品住宅供求比接近于1。
住宅市场仍然是郑州市商品房市场的绝对主力，2018年2月郑州市商品住宅供销环比均成下跌趋势，但供求格局趋于平衡。
（2）量价走势分析
2018年2月份，郑州全市商品住宅销售14256套(间)，2月底郑州全市商品住宅销售均价为7982元/㎡，环比上升了7.3%。
可以看出，2018年2月郑州全市商品住宅量价环比回落态势明显。
3.二手房市场分析
郑州二手房市场主要以二手住宅交易为主，2018年2月份，郑州全市二手房交易35.3万㎡(3664套)，环比下降了20.2%；其中二手住宅交易量为33.6万㎡(3564套)，环比下降了20.4%。截止到2018年2月底，郑州市二手房均价为10880元/㎡，环比上升了4.1%，其中二手住宅均价为10979元/㎡，环比上升了4.4%。
从2017年4月-2018年2月郑州市二手住宅量价走势图看，郑州全市二手住宅经历了2017年下半年的连续降价，自2018年1月开始持续回升趋势明显，2月底郑州全市二手住宅均价上升至一年以来最高峰。
2017年下半年，郑州全市商品房供销热潮，表明郑州房地产市场热度仍然较高。2018年初，由于受春节假期及政策调控期双重影响，节后观望气氛浓厚，2月份郑州全市商品房供应量略有上涨，成交环比呈现回落趋势，但价格表现依然坚挺。
随着“金三银四”到来，郑州全市各个地产项目营销节点铺排展开，预计3月份市场供销将有所增加，市场热度会逐渐回暖。
王牌观点一：坚持从严调控主基调，郑州楼市调控需搞精细化
2月份，河南省住房城乡建设工作会议在郑州召开，对于楼市政策的走向，此次会议有了明确的定调。随后郑州市房管局召开2018年市住房保障和房地产工作会议，继续明确“坚持调控目标不动摇、力度不放松”的要求，坚决遏制投机炒房，结合实际实施县市区分区域精准调控，落实“智汇郑州”人才安居保障政策，确保房地产市场平稳健康发展。
2018年是贯彻十九大精神的开局之年，从中央及各部门对今年房地产调控方向及推出的政策导向看，都特别强调了落实差别化调控。差别化就是要针对不同地区、不同需求制定出适合的调控政策，也就是要对此前推出的政策进行优化和精细化处理。之前各地推出的房地产调控措施，略显粗糙，且大多数是“一刀切”，更有甚者是照抄同级城市的调控措施。对房地产调控政策的微调、优化，对调控措施进行精细化处理，才是对“房住不炒”理念不折不扣的贯彻。
王牌观点二：长租公寓市场将迎黄金发展期
近年来，一二线城市的庞大住房需求人口基数不断扩张，且房价持续高企，逐步脱离普通居民购买力，各大城市居住矛盾愈演愈烈，稳定房价杠杆迫在眉睫。从政府、企业、社会及个人诉求多角度出发，规模化、规范化长租公寓更加契合市场需求。随着存量房时代的到来，“租购并举”政策风起，长租公寓市场更是打响了拼速度、上规模的“竞赛”。2017年以来，在国家多部委和地方政府的大力推动下，阿里、京东、银联等相继进入住房租赁市场，万科、碧桂园、龙湖、旭辉等房企则抢先“卡位”长租公寓业务，政企合力推进之下，我国的住房租赁市场的发展迎来大时代。
在中央领导下，各地政府加大政策引导和企业扶持力度，典型城市租赁呈现一片蓝海。河南省首批住房租赁试点企业名单出炉后，相关部门和金融机构将在资金、政策、融资等方面给予试点企业扶持。随着一线开发房企陆续进驻郑州，其长租公寓市场业务亦积极筹备推进。在拿房方面具有天然优势的房企通过与擅长精细化管理的长租公寓运营商合作，取长补短，通过提升效率的方式实现双赢，这种模式或许会为市场带来更好的租赁环境。
王牌说城
